龙湖成本管理与房地产开发成本控制———周世艾 周世艾：大家，今日下午跟大家一起探讨，讲龙湖成本管理与房地产开发成本控制。实际上龙湖的成本管理，真正成体系的时间从 1998 年开始。那个时候还处在签合同算一个合同的情况，后来在 98 年的时候，把已经开办的项目，和已经签合同的情况做了一个汇总。然后作了一个分解，那个时候提出了开发时成本的几个大项，土地费是一个大项，前期工程费是一个大项，有些合同是为开户而设的配套工程，配套工程的费用是一个大项。还有一些工程为开发项目基础设施作准备的，当时把 128 个合同分开来，就形成了现在的成本管理体系。 今日介绍龙湖的成本管理。 龙湖成本的管理围，到现在为止龙湖管理成本是以项目为管理对象。我们叫做项目，可能不是一栋房子的概念，那么就是一块地，或者一个规划的项目。里面有 20 万方，可能有 50 万方，可能有高层，也可能有花园洋房，也可能有别墅，还可能有商业。是这样一个综合的项目，作为我们的一个管理对象。这样的管理对象，怎么样管理？怎么样划分？待会儿详细地介绍给大家。 第二个围是项目的完全直接成本。包括土地、前期工程、基础设施、配套设施和工程建设的费用。还有一个围是间接成本的分摊：包括管理费、营销费用，营销费用有两部分，一个是完全成本里面，一部分是在分摊的成本里面。总体来说管理的围有三大管理，一个是对象、一个是成本的围，那个对象也很重要。 一定是以项目为对象，这样的管理才是一个完整的，比较准确的。在龙湖有两个是全员的，营销是全员的，成本是全员的。所谓全员公司所有人对这两件事要去努力，要去做，要去关怀。营销部分就不说，成本部分主要公司部门都在成本管理方面有相应的成本管理责任。战略进展部是土地成本的管理，设计研发部是设计费用的管理和优化设计产品的成本管理。成本管理部是主要成本，主要的管理单位。目标成本的测算，分摊，动态成本跟踪控制。开发成本的管控，材料设备采购以与工程招标、合同管理，围绕着成本管理做的事情，当然成本管理职能不仅仅是这四件，还有工程管理部，在成本控制下的进度质量管理，一样涉与到成本管理。 然后计划财务部是计划成本财务指标的管控，分摊成本的管控。刚才我们说了间接费用部分是分摊成本，总体资金计划的管控，资金计划跟成本也有很大的关联，这是每个部门成本职能。主要成本有哪些东西？总体归纳成开发成本，是直接开发的成本，还有个是间接的开发成本期间费...
