◆收益还原法的评估测算过程：收益还原法是在估算估价对象在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。根据委托方提供的资料与估价人员的调查，估价对象位于高阳县保沧路与三利大街丁字交叉口西北角，土地为三角形。三利大街南北贯穿高阳县，为该县中心主干道；保沧路向东直达河间，向西连接宏润大街，沿宏润大街向北可达，向南可直通保沧高速。高阳县宏观经济平稳，估价对象所临道路车流量稳定，估价对象年销售量稳定，考虑到估价对象为*****下属加油站，油量供应稳定，供应价格稳定，对于加油站而言，其毛利率是固定的。故本次估价设定未来每年的纯收益保持不变、还原利率不变，有限年期的土地使用权价格计算公式为：P=a÷r×[1-1/(1+r)n]其中：P——土地价格a——土地年纯收益r——土地还原利率n——估价对象土地使用年期1、最高最佳利用方式分析估价对象位于高阳县保沧路与三利大街丁字交叉口西北角，土地为三角形。三利大街南北贯穿高阳县，为该县中心主干道；保沧路向东直达河间，向西连接宏润大街，沿宏润大街向北可达，向南可直通保沧高速。该站站前保沧路为双向四车道，中间无隔离带，沿路开口 60 米，进出口宽度均为 18 米，过往车流量大，地理位置优越。经当地国土资源局、规划局与相关经贸部门核准，评估对象符合城区和公路沿线加油站进展布局规划，用地手续和建设手续合法，现状利用方式符合最高最佳利用方式，有利于作为加油站用地的最佳功能发挥。2、加油站年房地客观总收益的测算加油站作为一种特别用途的土地，不像其他商业用地往往沿街分布或成片聚集，加油站之间一般都有一定距离的间隔，位置分布离散性较强。故加油站同一供需区的划定不能简单根据土地级别，应依据当地城区和公路沿线加油站进展布局规划，并在此基础上根据其坐落位置的临路条件和交通车流量等进行细分。依据委托方提供的该加油站 2024 年的经营状况、运营费用、成本和收益情况，结合估价对象所在区域的经济状况与经济进展态势，评估人员对加油站未来的年客观收益情况作了合理的分析、预测。加油站年房地客观总收益=年销售收入-年销售成本-年运营费用-年设备折旧-年经营利润-年营业税金与附加。A．经营总收益的测算高阳县近年来经济平稳，估价对象加油站位于高阳县保沧路与三利大街丁字交叉口西北角，土地为三角形。三利大街南北贯穿高阳县，为该县中心主干道；...
