房地产周期波动原因分析----------------------- -----------------------日期：房地产周期波动成因分析 一、房地产周期波动讨论概况 20 世纪 60 年代，美国 StephenA
Phyrr 等房地产经济学家开始致力于西方房地产市场的周期讨论，分别从宏观和微观角度，采纳多模型和多方法，探究房地产周期波动与其机理
从宏观的角度分析房地产的周期波动规律，即着重于国家、世界或区域围的周期讨论，如国家和地区围的房地产需求周期、供给周期、占有周期、长周期和短周期等
主要讨论容包括三个方面：以全国为对象讨论房地产周期[1]；以较长的时间序列资料为基础讨论房地产周期[2]；以宏观经济周期为背景讨论房地产周期[3]
从微观的角度分析某类物业的周期波动规律，即着重于城市区域、次级市场或物业位置围的周期讨论，如城市周期、社区周期、所有权生命周期、租金率周期和资本化率周期等
针对项目投资决策的讨论也属于微观层面的讨论，所涉与的物业包括办公楼、住宅、工业用房和商业用房等，主要分析各类物业在不同市场周期阶段的投资策略
在各类物业周期讨论的文献中，较多的是办公物业，如伦敦和悉尼的办公楼市场周期[4][5]
采纳多方法和多模型讨论房地产周期
一是采纳不同指标描述房地产周期，如空置率[6]、通货膨胀率[7]、房地产价值[8]、价格和租金[9]等；二是利用多模型分析房地产周期，如系统动力学模型[10]、租金增长率和租金分布模型[11]；三是考虑风险因素分析房地产周期与其投资策略[12]
在我国，对经济周期波动的讨论主要在改革开放以后，且大多限于宏观经济层面
其容主要为国外有关经济周期讨论成果的介绍、我国改革开放后经济周期波动的特点[13]以与利用神经网络的反向传播(BP)模型预测经济周期波动的转折点[14]等
本文结合我国房地产业进展实际，从投资、政策、市
