房地产资料 2024-06-20 15:53 一 、开发与设计： 1、口岸成为商业经营成功的相对因素而非绝对因素
在目前各大城市的黄金口岸，已经很难找到适合 MALL 大型综合购物广场、商业步行街等新型商业物业形态的大型地块，往往在城郊结合部等新兴小区密集的地方反而成为MALL、商业步行街选址的首选，其人流量虽然略逊于市中心，但一般地块较大，形状方正，异型较少，周边新兴小区人群购买力旺盛，适合商业建筑的兴建
更何况地价低廉，有效降低了投资风险
譬如成都著名的伊藤洋华堂的第二个店址便位于二环路以外的双楠小区，覆盖了周边多个大型新兴中高档成熟社区
2、注重竖向交通的易达性，市区内繁华地段所征得的黄金地块一般较为狭窄
在这种地块限定的条件下，应强化 2F 与 B1 及其它楼层的交通便利性，将 2F、B1 当做一楼修，引导上行、下行人流
譬如利用 B1 直接连接室外街道的出入口，2F 的直接引向人行道的自动扶梯，与其它商业物业直接相连的人行天桥等，制造临街便捷的多渠道垂直交通
3、注意开发临街垂直面二楼以上区域的商业价值
大多数商场的 3F 以上往往租金低廉，甚至难以出租
其实假如将临街设计为通透立面，在 3F 以上划出可临窗观景的景观区与商业经营区适当分隔，辅以独立便捷的上行观光电梯等，使其成为餐饮、咖啡、茶室等对情调、视线要求较高的经营定位
笔者原来参加策划的一个市中心购物广场其 5F-8F 商铺原月租金定为 50—70 元/平方米根本无人问津，后来将可凭栏观街景（临街立面均为大幅透明落地玻璃）的每层 300 余平方米面积单独分隔，定位为餐饮娱乐景观区，月租金达 100 多元/平方米仍吸引了众多餐饮、咖啡、茶室经营者，充分发掘了景观价值
4、不可为追求外立面的效果而影响室内空间的使用，注意商场规划布局所要求的边长、较小的长宽比，大柱距合适的层高
这一点可谓老生常谈，但至今
