房地产投资项目工程造价管理论文 1 决策阶段工程造价的有效控制 据有关资料统计,在建筑项目各阶段中,投资决策阶段影响工程造价的程度 最高,达到 80%~90%。因此,决策阶段是决定工程造价的基础阶段,直接影响决策阶段之后的各个建设阶段工程造价控制是否科学合理。 在具体建筑工程实践中,在项目立项、可行性讨论等决策阶段,工程造价的控制应从以下几个方面人手: 2.1 项目选址是项目成功与否的基础 1)选址应符合城市规划; 2)项目要有准确的市场预测与市场定位; 3)要编制科学的环境评价报告; 4)应做好地质初勘工作,因为地质情况对住宅项目造价影响甚大。 2.2 应编制项目成本投资估算控制表 根据工程造价具有建设各阶段计价的层次性特点,决策阶段主要是可行性讨论阶段,应编制投资估算。根据工程造价理论,投资估算的内容应包含: 1)建筑安装工程费用; 2)设备及工器具购置费; 3)工程建设其他费用; 4)基本预备费; 5)涨价预备费; 6)建设期货款利息; 7)固定资产投资方向调节税。 结合建筑项目的特点,在项目选址已定,市场分析已完成的基础上,应该在项目决策阶段编制更为详细、操作性更强、指导意义更大的估算——项目成本投资估算控制表。在实际工作中,可结合财务成本核算科目为基础,以房地产投资为例,部分项工作为内容编制项目成本投资估算控制表,详见表 1。 根据表 1,应将各项经济技术指标分解到各职能部门,应用工程造价的层次性计价特点,结合成本分析,根据前者指导后者的原则,指导规划设计阶段、施工阶段的计价控制工作,可有效避开不合理的“三超”现象,取得良好的控制效果。 2 规划设计及设计阶段工程造价有效控制措施 设计阶段是体现投资估算的实施阶段,是项目决策在技术上和经济上的全面详尽的体现,是项目计划的具体化,假如说决策阶段投资估概算是对工程造价进行静态控制的话,那么规划设计阶段可以说就是对工程造价的形成过程进行动态控制。根据房地产项目特点,该阶段主要可在总平面规划设计、单体施工图设计及环境设计三个环节对工程造价进行重点控制。 2.1 总平面规划设计 1)合理确定容积率、建筑密度,在“以人为本”的设计理念上体现最合理的土地成本; 2)结合城市基础设施资源情况,对水、电、气、讯、路、下排进行合理的综合管线设计,其中重点应对水、电容量做科学的、一定前瞻性的预留,污水系统应结合现有城市资源进行近期、长期的设计。 2.2 单体施工图设计阶段 该阶段应采纳限额设计的办法,将重点放在施工图审...
