楼盘项目价格定位之加权定价法

楼盘项目价格定位之加权定价法----------------------- -----------------------日期：楼盘加权项目价格定位针对于本项目而言，在不断变化的市场大潮中，只有将自己所处的位置和方向认识清楚，客观地认识市场，准确地把握市场，才能使我们的项目在市场上准确地迎合目标消费群体的真实需求，赢得市场。结合本项目的整体市场定位以与市场的现实情况，对于本项目做如下的价格定位。**市商住项目与写字楼分布比较分散，相互之间产品的差异性较大。为了能够准确地把握市场上价格的分布规律，本项目定价采纳可比楼盘加权定价法。可比楼盘加权定价法的定价原理：采纳条件相似的楼盘市场均价作为基数，对影响因素以权重系数的形式进行调整，建立线性回归方程，求出该类产品的行业线性回归系数，验证其线性相关性，最后针对于本项目进行各项因素的分值判定，将所得的本项目的最终的分值代入求得的**市整体商住项目和写字楼项目价格分布的线性回归方程中，求出本项目商住部分和写字楼部分在**市整体房地产市场上的客观合理价格。1.楼盘影响因素、指标与权重确定依据**市房地产市场的进展现状，结合目前写字楼与商住项目的产品特征，我们共列出 10 个主要的影响因素。分别为地段、配套、物业管理、建筑品质、项目规划、立面装饰、开发商实力与信誉、户型设计、营销推广、停车位数量。这 10 个因素，共分5 个等级，每一个等级均制定出相应的指标，并且对应分值 1、2、3、4、5 分。分值越大，表示等次越高。具体见表格 1 定级因素、指标分值。 定级因素、指标与分值表格 1编号定级因素 指标 分值1 地 段A.从城市规划的角度来看所处地段的功能分布；B.商业主要看其是否临街或背街 C.业态的构成和进展的程度 D.写字楼为临街或背街，办公氛围的好坏程度。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好2 配 套A.附近城市基础设施的完善程度；B.社会服务设施；文化教育设施、医疗卫生、文 娱体育、 邮电、公园绿地等方面综合评判。A.很不完善；B.不完善；C.一般；D.完善；E.最完善3物业管理A.保安；B.清洁卫生；C.机电；D.绿化率与养护状况；E.物业管理费；F.物业管理商资质。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好4建筑品质A.产品的设计；B.建筑的质量。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好5项目规划A,项目整体规划；B.项目产品部的规划。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好6立面装饰A.立面效果是否新颖；B.立面形象是否给人以良好的市...