项目全案策划 第一部分 项目开发 第一讲 项目最优开发策略 大型住宅项目的开发与营销 大有大的难处
该讲针对"大"的重点和难点，进行了冷静的思考
大盘竞争将是未来几年中国各地房地产的热点之一，我们到处可以听到谁又拿到一块 1000 亩的地
如何令这么大的地盘成为超级聚宝盆而非被其套牢，操盘者必须是集团军总指挥级的领袖
让我们一起来破解大型住宅项目利润之谜
第 1 操作环节：洞察大型项目出现的深层原因 洞察 A：界定大规模社区 何谓大规模社区
根据国家技术监督局和建设部 1993 年 7 月 16日联合发布的《城市居住区规划设计法律规范》，按居住户数、人口规模及占地面积，将住宅区分为居住区、小区、组团三级居住区
居住区规模为户数在 1－1．5 万户、人口约 3－5 万人、占地 50-100万平方米的生活区，居住区相当于国外的“社区”概念
结合深圳的具体情况，从狭义的角度而言，深圳那些居住现范区在 5000 加户以上、人口超过 2 万人、建筑面积在 30 万平方米以上的商品房小区，可以界定为“大规模社区”
洞察 B：楼市成熟的标志 楼市涌现“航母”不是偶然的现象，它是消费者社区观念的增强和房地产市场竞争的必定结果
消费者重视社区环境是大规模社区出现的先决条件
我国住宅进展经历着以数量为主向数量和质量并重进展的阶段，住宅产品，不仅是一套房的概念，而且已扩大到一个社区的概念
在以前，大现模社区似乎只是安居房的“特权”
前些年发售的微利房小区，虽然房子有居住面积不大、采光通风不好等缺点，但很快销售一空，走俏的原因主要在于由于微利房小区具有了规模基础，所以产生了“效益”--配套设施齐备、管理服务优良，能够满足业主在居住环境上的需求
而当时许多冠以“花园”、“新村”、“广场”的商品房，规划面积仅几万平方米，楼房也不过几幢，没有了规模，便难以满足业主除房子之外的需求，反过来商品房
