第 1 章 物业管理招标与投标1．1 物业管理招标1．1．1 物业管理招标的概念物业管理招标，是指招标人（包括物业所有权人、业主委员会，或其法定代表的开发商、物业管理企业），在为其物业选择物业管理者时，通过向社会公开其所制订的管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳物业管理者，并与之订立物业管理合同的过程。其中物业管理公司针对某一项或多项专业服务项目，如保安、保洁、绿化等，进行公开选聘专业服务公司的过程，称为物业管理服务项目的分包。实际上物业管理招标是一个广义的概念，同时包括了开标、评标、定标的过程。物业管理的招标投标行为是一种通过市场化方式实现的双向选择。根据《中华人民共和国招标投标法》相关规定，招标活动中必须遵循“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。1．1．2 物业管理招标的方式物业管理招标从不同的角度来看可以有不同的划分方式。按内容划分，可分为单纯物业管理招标和物业管理与经营总招标；按招标对象的广度划分，可分为公开招标、邀请招标与协商招标；按物业管理的招标项目划分，可分为全方位物业管理招标和单项目物业管理招标；按物业管理招标主体的不同划分，可分为开发商主持的前期物业管理招标、业主委员会主持的物业管理招标和委托咨询型物业管理招标以及物业管理公司的专业项目招标等。物业管理招标最常见的划分方式是按招标对象的广度划分，即公开招标、邀请招标与协商招标。1．公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。2．邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。3．协商招标协商招标又称为议标，是指招标人不公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担的投标人，邀请其投标，然后通过平等协商，最终达成协议。实质上，协商招标可以看作是更小范围的邀请招标，目前是一种不可或缺的物业管理招标形式,较适合于具有一定业务联系和相互比较熟悉的物业管理企业，或具有特别管理要求的中小规模的物业管理招标项目。1．1．3 物业管理招标程序物业管理招标程序一般包括准备、实施和结束三个阶段。1．准备阶段准备阶段是指从招标人决定进行物业管理招标，到正式对外发布招标公告之前的这一阶段所做的一系列准备工作。主要工作有：成立招标机构、编制招标文件、确定标底。（1）成立招标机构 这主要有两种途径。一种是在物业管理行政主管部门的指导下（应先在学习目标：通过本章学习，了解并...
