高速公路服务业商业地产运营讨论 一、主题文化商业地产项目的价值链 主题文化商业地产项目的价值链就是将所有相关的利益主体串连在一起，从而制造出共同的价值和利益。商业地产就是利用建立价值链的方式将所有存在利益关系的主体都串连起来，使开发商与其他有利益关系者同时获得利益。商业地产的运营是要满足多方面人员的利益需求，对市场消费者、投资者、开发商、运营商以及政府的利益都要考虑。在满足了不同主体的利益时就可以使所有人都参加进来，相互依赖，共同制造价值，共同获得利益，在这一点上商业地产体现了它的商业价值，让所有相关人都能通过商业手段猎取利益，完美的实现了利益兼容，让人们受益的同时求得多方面的进展。这也就是主题文化商业地产项目价值链存在的意义。商业物业价值是一种投资形式，它是通过生产、交易、消费等商业经营手段来将地产和商业价值融合，从而制造它的金融价值。商业物业的价值是需要长时间的经营和进展来实现价值的最大化，商业物业价值同样可以使利益兼容，使利益相关者通过商业物业价值的提升来猎取利益。商业地产的价值链活动在开发前期要使投入人员共同来开发设计商业规划与建筑规划方案，综合完成项目的开发与运行，才能共同制造价值。 二、投资模式与投资主体合作方式分析 传统的地产开发项目利益化较明显，并没有特别的主题模式。而高速公路服务业主题文化的商业地产项目则是根据实际地区情况建设主题文化类的商业地产项目开发，增添城市主题文化色彩。充分发挥城市新功能，提升城市的经济繁华程度，创新商业地产的项目类型，实现区域经济可持续进展目标。（一）备选的投资模式。在主题文化商业地产的开发中首先就是要进行项目融资工作，主题文化商业地产的项目融资与一般私人企业项目开发融资一样，要在项目启动之前向政府机关申请，获得许可之后方能进行融资、建设和开发等活动。融资是通过多种渠道获得资金后进行资金融合，其最有用的模式是 BOO(Build－Own－Operate)模式，BOO 代表某一基础设施项目的建设、所有与经营。主题文化商业地产具有一定的金融价值，进行融资的渠道有商业性金融机构贷款、资本市场融资、相关产业民营机构资金、财务投资者和自有资金等多种渠道。最后在投资人的项目财产所有权问题上与其他传统的私人企业的模式相同。（二）投融资主体的合作方式。商业地产项目的开发是由多种利益关系组成的，就是之前所说的商业价值链，将市场消费者、投资者、开发商、运营商以及...
