房地产信托中委托人利益的法律保护摘要： 本文对近年兴起的“房地产信托”热现象进行研究，首先，从现实的角度揭示了“房地产信托”兴起的成因及现状，然后从法学的角度对“房地产信托”予以界定与分析，并指出这一现象中的金融创新与法律规避，提出了信托委托人保护命题，审视了现有的保护信托委托人法律规定之不足，最终构建出由构建了由健全信息披露制度、制定信托业法、赋予信托受托人收益人信托财产之追索权、建立全方面监管体系、建立信托企业信用制度五个方面组成的全面的系统的委托人利益的法律保护机制。 关键字： 房地产信托融资，集合资金信托，贷款信托，委托人利益保护 “房地产信托”一词，近来频频出现于媒体，究竟何谓房地产信托？主流媒体这样予以界定：“房地产信托：房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和其运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。”2 一、 “房地产信托”的兴起原因与现状 2003 年 6 月，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发「2003」121 号），简称央行 121 号文，出台了一连串措施：不得向房地产企业发放贷款用于交土地出让金；建筑施工企业不得将流动资金贷款用于向房地产开发企业垫资；只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；提高对购买第二套以上者的首付款比例。 “121 号文”出台后，房地产业反应极为强烈，房地产商称之为“中国近 10 年来对房地产业最为严厉的一个文件”，“地产业的冬天已经来临”。央行房地产信贷政策收紧，限制银行业向房地产过度倾斜，使得房地产融资开始向信托转移，为房地产信托融资提供了难得的机遇。 除 121 号文带来的机遇外，信托自己的优势也对房地产信托融资的兴起发挥了推波助澜的作用。信托方式相对银行贷款而言，可以降低房地产业整体的融资成本，节约财务费用，有利于房地产资金的持续应用和公司的发展。在供给方式上更加灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目，设计个性化的资金信托产品，以多种方式提升房地产业绩，从而增加了市场供需双方的选择空间。 房地产信托融资兴起后，发展势头非常强劲。据《中国信托业季度报告》（2003 年第四季度）显示，“信托业出乎意料地在年底呈现出爆...
