XXXX房地产企业必须面对的50个涉税风险点

标杆房地产企业 必须要应对的 50 个涉税风险点 主讲人：蔡 昌 caichang@126.com 著名房地产税收筹划实战专家 中央财经大学税务管理系主任国际注册高级会计师（ ICSPA ）中国第一位税务筹划方向博士第三种眼光看税收筹划的奇才北京大学、清华大学客座教授任国内多家股份公司独立董事国内知名房地产企业税务顾问 蔡 昌 第 1 讲 标杆企业如何 规避涉税风险05/10/20254税务风险 企业的纳税行为偏离税法规定，而导致企业未来利益的损失。其表现形式是多缴了税或者少缴了税，再或者是引起未来多缴税或少缴税。 房地产企业为何面临更多的税务风险呢？ （ 1 ）开发周期长，不确定性大。 （ 2 ）流程复杂，不易于整体观。 （ 3 ）朝令夕改，房地产政策变化快。 （ 4 ）涉及政府监管多，协调难度大。税务风险的由来 房地产价值链及 纳税情况分析房地产税负重、征税环 节多、涉及 16 个税种税收政策复杂而多变各地执行尺度不一税收征管严、稽查多 设计建安环节资金运筹与成本分摊预售与销售项目清算与 增 值自持物业获取土地税务指引为房地产企业价值链重构与税收筹划指明方向，形成系统的风险控制框架与节税模式。 营业税 土地增值税 企业所得税全程税务指引——房地产税务重构05/10/202561. 制度与流程控制策略 如何进行土地转移的筹划？ 转让土地，合作建房，还是其他模式 【案例】：企业分家，土地房产转移 1 、转让土地使用权 2 、合作建房 3 、转让在建工程 4 、对外投资 标杆企业涉税风险应对策略 【案例分析】：鸿翔集团是一家开发房地产企业， 2012 年 3 月取得一块土地，价值为6000 万元，经过董事会决议，准备将土地用于建造鸿翔大厦（作为一家酒店独立经营），从事宾馆住宿和餐饮娱乐服务。鸿翔大厦的建设期为 2 年，建造鸿翔大厦预计需要再投入1.3 亿元资金，预计建成后的鸿翔大厦的公允价值为 2.8 亿元。 请问：集团应如何投资建设鸿翔大酒店？ 如何投资建设星级酒店 【案例分析】 如果先建设鸿翔大厦，建成后以大厦对外投资设立鸿翔大酒店进行经营，则需要按照公允价值 2.8 亿元计算缴纳土地增值税和企业所得税。 如何投资建设星级酒店 【筹划方案】 鸿翔集团以土地使用权和 1.3 亿元资金，投资成立一家法人企业，由该法人企业建造并经营鸿翔大厦。 建造过程：委托一家建筑施工企业代建。 【技巧】：先投资再委托代建 【案例引申...