05/10/2025安徽盛通徽商•城市庭院项目二期整体定位与物业发展建议合肥都成印象项目整体定位报告2我们的一切研究都必须以目标为导向发展商的战略目标和期望解决的问题1. 如何实现项目整体税后利润 1 亿元；2. 如何实现二期的迅速销售（ 1 年内结束销售）；3. 更改规划的市场应对及一期剩余部分销售问题；4. 整体市场推广如何提升项目价值（营销阶段）；3问题界定——目标带来个三个核心问题问题一： 如何实现开发商期望利润目标？问题二： 一旦更改规划，如何打赢市场竞争，实现开发商迅速销售的期望。问题三： 如何应对危机市场？——此部分涉及管理问题，只作为附件沟通。4问题一： 如何实现开发商期望利润目标？5目标利润达成的渠道有 2 个方面；就增加销售面积的方面，我们有四种选择规划不变更规划局部调整，保留北侧两个组团过度，东西两侧加小高层。 R=1.4 。规划全部调整，容积调整至约2.5 。规划全部调整，容积率提高至最高值 2.8 。税后 1 亿的利润1 、产品增值—可能的方向如：定位差异化、细分市场产品和园林特色、产品附加值；服务增值；如“八大承诺”在后续定位及物业发展建议5 、营销增值——可能的方向如：提升知名度，拨高形象；降低首付门槛手段；在后续营销报告中研究3 、增加高价值功能的比例，如商业。4 、改变功能，如产权式酒店。增加销售面积提升单价——报告后续研究两方面渠道四种选择6方向二涉及发展战略选择及物业发展建议；我们首先针对方向一的四种选择进行初步判别。规划不变更规划局部调整，保留北侧两个组团过度，东西两侧加小高层。 R=1.4 。规划全部调整，容积调整至约2.5 。规划全部调整，容积率提高至最高值 2.8 。税后 1 亿的利润1 、产品增值—可能的方向如：定位差异化、细分市场产品和园林特色、产品附加值；服务增值；如“八大承诺”在后续定位及物业发展建议5 、营销增值——可能的方向如：提升知名度，拨高形象；降低首付门槛手段；在后续营销报告中研究3 、增加高价值功能的比例，如商业。4 、改变功能，如产权式酒店。增加销售面积提升单价——报告后续研究两方面渠道四种选择选择一：在原有规划上的提升价值地块形状：地块呈直角梯形 , 南北方向长约 406 米，东西方向最宽处为 260 米，地块内南高北低、西高东低 ;用地指标：总占地面积 8.9 万平米 , 共规划 8 个组团。一期占地面积 4.2 万平米 , 已建建筑面积3.54...
