商业地产开发模式的思考2011-04 上海 内容提要1 、城市化背景下的商业地产2 、从 Shoppingmall 到 HOPSCA3 、“现金流滚资产”：万达模式 4 、地产开发 + 资本运作：凯德中国模式5 、上海青浦奥特莱斯案例分析城市化背景下的商业地产▇ 城市化与郊区化▇ 城市空间形态变化：从单一中心到多中心▇ 出行方式的变化将突破传统商圈的界限 高速铁路 城际铁路 市内轨交 私家车城市化背景下的商业地产▇ 社会消费品零售总额大幅提升对商业设施的需求时间 社会消费品零售总额 增长率 GDP 占比2010 年 １５ .5 万亿元 18.4% 38.8% 2015年 30 万亿元 14.5% 53.7%2020 年 50 万亿元 11.5% 53.8%城市化背景下的商业特征空间布局： 内部道路：进出入口： 车流人流：业态选择：消费结构：消费时间：消费心理线性布局为主块状布局为主直线单一型曲线、循环交叉式单一出入口多出入口人车合流设计分流循环设计业态组合单一业态日常购物型生活休闲型日间消费为主晚间消费比重增加实用主义品牌意识增强美国主流零售业态 Shoppingmall ▇ 大占地面积大、公用空间大、停车场大、建筑规模大。 主要依托市郊高速公路▇ 全功能全，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务 ▇ 主流MALL 已占有全国 50 ％以上的零售额 美国 Shoppingmall 基本分类商圈规模店铺构成店铺数量停车能力小型（邻里型）服务半径： 1~2km超级市场1 家50~100 辆到达时间： 3~5 分钟专卖店10~20 家服务人口： 1~2 万人中型（社区型）服务半径： 3~5km超级市场1 家300~500 辆到达时间： 5~10 分钟便民中心1 家服务人口： 5~10 万人专卖店20~40 家大型（地区型）服务半径： 10~20km百货店2 家2000~5000 辆到达时间： 10~15 分钟专业超市2 家服务人口： 50~100 万人专卖店100~200 家超大型（超地区型）服务半径： 30~40km百货店2~6 家5000~10000 辆到达时间： 20~30 分钟专业超市2~3 家服务人口： 200 万人以上专卖店200~400 家从 Shoppingmall 到 HOPSCA▇ 巴黎 La Defense 的 HOPSCA HOTEL OFFICE PARKING SHOPPINGMALL CONVENTION APARTMENT 巴黎中心区远眺巴黎西郊商务区—— La Defense巴黎 La Defenses美国、欧盟、亚洲商业地产特征国家和地区 商业地产市场主要特征美国 旧有商业设施改造和更新，郊区化现象明显欧洲 商业地产开发与原有城市格...
