XXXX年唐山凤凰新城项目定位研究3

市场不同产品特征研究市场供应量价格实现能力销售速度中高端产品高层市场主力产品，涵盖产品全部档次梯度7000~12000 ；凤凰新城毛坯均价7500~11000 元 /m250-60 套 / 月小高层目前中高端市场供应量相对较少，未来万科金玉华府涉及此类产品与高层产品基本无差价，由于其容积率低，产品形态与高层差异不大，溢价能力一般销售速度略低于高层产品洋房尚属于市场稀缺产品，相对供应较少相对高层产品，该类产品具有一定的溢价能力，但由于市场中洋房产品价值未被充分展示（退台洋房未出现）大部分洋房项目均售罄，去化速度快于高层产品类别墅该类产品对项目周边自然环境要求较高主要集中在南湖片区凤凰新城板块有少量分布联排产品最终成交价格与洋房甚至部分高层产品相比并未实现强溢价能力；凤凰板块该类产品销售速度相对较慢；南湖板块销售速度良好独栋产品溢价能力较高，但基于南湖板块整体别墅氛围8 套 / 月基础产品根据项目自身条件以及该档次产品溢价能力差，本案对该类产品不做深入研究不同面积区间产品供销特征产品类型 面积区间 供应量占比成交量占比供销比 余量占比高层 110 以下 30.90%41.50% 39.60% 22.30%110-14021.90%18.40% 24.70% 25.50%140-18028.00%26.80% 28.20% 31.10%楼王、跃层、洋房 180-24011.80%4.80%12.00% 9.60%洋房 240-3002.10%1.50%22.20% 2.50%联排 300-4003.30%6.40%57.20% 5.30%双拼、独栋 400 以上2.00%0.70%10.60% 3.80%基于供应的关系，市场中供销主力仍以 110 平米以下的户型为主；在成交的占比上， 180 平米以上的大户型产品也占到了近 15% 的比例，尤其是 240 平米以上的户型在市场供应上仍属稀缺产品，且多以洋房及别墅类产品为主，高层大户型豪宅产品暂处于市场空白的阶段；既有余量中，占比最大的仍是 140-180 平米区间的产品，未来也将是竞争最为激烈的区间。不同总价区间产品供销特征产品类型 总价区间 供应量占比成交量占比供销比 余量占比高层 100 万以下22.10%33.10% 65.00% 19.50%100-15044.30%37.60% 36.80% 22.30%150-20018.90%15.90% 36.40% 22.90%楼王、跃层、洋房 200-2500.70%1.50%100.00%5.60%洋房 250-3003.30%1.50%20.20% 9.40%联排 300-4003.00%3.30%47.40% 9.30%双拼、独栋 400 万以上7.8%7.1%39.4%10.1%同样基于供求关系的原因，目前市场中的供销主力依然集中在 150 万以下的产品；200-400 万之间的产品供应相对稀...