金科 · 云湖天都（暂名）项目策划框架性思路金科 · 云湖天都鉴于本项目容积率的限制，以及与绿韵康城形成差异化定位的战略需要，本项目必须以花园洋房为主体。故本报告以此为大前提，仅定向研究项目主题定位、户型配比、项目功能配置及商业部分的定位。金科 · 云湖天都同类型物业市场竞争的激烈区域市场对价格的低预期以及项目本身的高成本将迫使我们必须营造不一样的花园洋房将迫使我们必须营造不一样的洋房社区金科 · 云湖天都第一部分：背景分析金科 · 云湖天都一、重庆房地产市场近期发展概况金科 · 云湖天都1 、今年 1-9 月，全市新开工房屋面积为1362.18 万平方米，仅比去年同期增长 1.2% 。其中，住宅新开工面积为 1075.19 万平方米，办公楼新开工面积为 26.81 万平方米，商业用房新开工面积为 191.67 万平方米。（明年预计新开工面积将可能出现负增长）2 、 2006 年 1-10 月份主城区商品房成交均价2322 元 / 平方米，同比增长 14.5% （全国增幅第四）。3 、经济适用房成交放量较大，面积、金额同比上升 19.5% 和 41.6% ；别墅、高档公寓市场放量面积下降 4.6%, 但交易金额显著上升（表明单价上升）。金科 · 云湖天都4 、 2006 年 1-10 月份主城区二手房转让面积336.88 万平方米，转让金额 44.18 亿，同比增长26% 、 53.1% ，交易房型以二房、三房为主。（三级市场的活跃，必将推动二次 / 三次置业的放量——中高档，这也是今年推动楼价上升的重要原因之一）5 、 2006 年，中高端市场明显表现出对花园洋房的偏好，花园洋房供应量和成交量均出现了空前增长；其中以天湖美镇（卖湖卖花园 / 露台）、奥林匹克花园（卖配套）、中央美地（卖英伦风情）、晋愉 · 绿岛（卖公园）市场影响力最大。金科 · 云湖天都6 、组团式布局造成的区域壁垒仍未完全打破，北部新区主力客户群仍来自江北 / 渝北，只吸引了一部分的渝中客户；九龙坡、大渡口、沙坪坝的主力客户群仍来自各自区域，跨区域销售较少；只有南坪在近 4 成销售来自区域外。7 、商品房交易量的同比增速方面 ,1-10 月交易量增速已达到近两年来的最低点 , 宏观调控政策及银行加息的影响已经显现出来。（预计明年 10 月前，市场将步入相对平稳阶段）金科 · 云湖天都二、重庆花园洋房发展概况金科 · 云湖天都1 、据不完全统计： 2006 年花园洋房放量超过185 万。其中北部新区 140 多万方。...
