鲁能“东方 · 优山美地” 【 深化细案】第一部分：项目分析——卖什么？第二部分：目标客户定位——卖给谁？第三部分：销售手段——怎么卖？第四部分：销售执行——卖多少？第一部分 项目分析——卖什么 ?小平岛优势：•大社区，整体大盘规化清晰，前景有展望空间。•配有 LOW-E 玻璃户式中央空吸尘系统。•拥有私家花园入户。•人车分流•会所功能齐全。•滨海大盘，建筑形态分布多样，小区富有层次感，立体感。•设有观光电梯八、南北通透，户型方整。 劣势：•目前无生活配套。•交通目前不是很方便。•建设周期过长，业主将长期生活在工地周围。•整体户型过大，总价过高。•一般户型的主卫都不大。 项目基本情况项目位置位于大连市西南部海岸，距旅顺口 28 公里，紧邻大连市学府区、软件园区、属大连市高新园区规化用地建筑总规模137 万（一号地块） 80 万（二、三号填海地块）容积率1.05占地面积127.6 万平方米 ( 一号地块 )绿化率40%建筑形态及分布普通住宅、公寓、公馆、花园洋房、联排别墅、独立别墅、商业、星级酒店、写字楼、旅游设施。地块南低北高，建筑依地而建。销售率一期已经销售完毕规划户数一期 9 栋 453 户二期 11 栋 1200 户（一号地块）建筑层高3 米乾豪红星渔村优势：•地块靠山面海，自然景观优越•地形狭长，海岸线长•地块较大，具备大盘条件劣势：•地块呈南北向条状，在朝向与海景的选择性存在矛盾•周边配套不齐全，距离开发区核心商业区距离稍远•市场对该区域形象评价不高，目前该区域产品仍不具备高档盘 属性•孤山半岛为传统化工区，东岸有货装码头，岛南有化工场和工 业园，严重影响地块及产品价值环境好国家 AAAA 级旅游度假区、北中国最优质的天然海滨浴场——十里黄金海岸。景观好万年地质积淀——金石园、贝多芬头像、大鹏展翅、恐龙探海……毛泽东像章陈列馆、民俗馆、蜡像馆、中华武馆。人文好品位高具有世界水准的高尔夫球场、狩猎场、马术馆。前景好沈阳音乐学院、鲁迅美术学院、大连模特学院、大连枫叶学院。最主要的是我们拥有大型主题公园——发现王国；在家门口就可以玩到世界级的游乐项目，完全的放松身心，让自己的生活从此简单而从容。同时产品规划有大型的温泉会馆——从此打破旅游的季节性，旅游不在受季节的限制；谁说冬天不能去大连旅游？一年四季想怎么玩就怎么玩。生活就此改变——家门口就是你的游乐天堂；放下来休息一下，你将走得更远。简单的说就是...
