第 1页思源经纪05/11/2025首开集团天津项目整体操作策划第 2页思源经纪05/11/2025前 言结合对于城市级综合体大盘项目的操作思考与方法总结，为本项目制定适合的大盘操作方法与思路本着和甲方以及其他专业机构充分合作，发挥各自优势，形成一体化的精神，对天津湾项目进行分析研究，力求更加清晰的勾勒出项目的容颜，以明确项目整体发展方向；作为天津湾的成员，思源深知共荣共辱、共兴共衰的道理，因此我们献言献策，希望能对项目开发有所帮助；本次报告我司站在天津湾全局发展的战略高度，对本案进行分析，避免仅考虑住宅代理的局限性；前期甲方和各专业公司对项目做出了很多工作成果，有很多亮点，我们十分赞同；感谢开发公司对本次研究提供的大力支持。第 3页思源经纪05/11/2025本次报告重点讨论的几个问题天津湾项目公建类产品为主导的政府规划状况对于我们来说是操作难点还是我们可以把它转化成为一种机会从而加以利用？后期的项目操作是否需要股东加大资金力度支持，还是我们可以通过开发的调整实现自由资金的可持续运作？天津湾项目的成功操作对于我们乃至公司来说有怎样的影响意义？第 4页思源经纪05/11/2025首先，我们沿着大盘的路去思考第 5页思源经纪05/11/2025找到并总结大盘操作理论及方法二四六模型体系（两个目标、四个限制条件、六个思考纬度）第 6页思源经纪05/11/2025两个目标目标 1 ：整体价值最大化目标 2 ：开发可持续部分物业的运营（持有、转让、销售）实现资金的使用效率最大化主体物业进行一定阶段的市场培育以实现其价值最大化主体物业与其他物业之间通过开发资金配合综合收益部分可最后实现，大盘操作完成后实现利润指标的最大化定位的可持续：总体定位开发节奏的联系开发节奏的可持续：制定可持续的开发策略与节奏资金的可持续：资金计划与现金流的联系销售的可持续：销售目标、销售策略与销售收入间的联系Objective第 7页思源经纪05/11/2025四个限制条件来自于资金运作来自于已达成现状来自于政府来自于市场一般综合体项目特别是城市地标级项目会受政府规划及批复进度的影响和制约，同时会受到调控政策的影响。项目的启动资金及过程中的资金计划和融资条件会对大盘操作产生制约。已形成开发进度后的总体调整，现状条件等会对大盘的定位及操作调整产生限制作用。由于某阶段市场环境的影响和表现不同，会直接影响项目在不同阶段的开发和推售策略，从而影响大盘的操作...
