版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：谨呈：太仓森茂汽车城开发有限公司[2007]SH-047江苏太仓森茂汽车城项目定位报告项目约束条件及客户目标问题解析项目界定商业物业发展方向其他物业发展方向项目整体发展战略项目定位报告研究思路问题一：如何寻找项目最佳商业机会，实现商业物业的持续经营、稳定收益？问题一：如何寻找项目最佳商业机会，实现商业物业的持续经营、稳定收益？问题二： 六幢公寓物业如何定位才能在风险最小的情况下实现利润最大化？问题二： 六幢公寓物业如何定位才能在风险最小的情况下实现利润最大化？基于项目自身约束条件、现实市场情况和未来城市发展规划，提出解决方案。2项目约束条件及客户目标客户目标商业部分经营能够长期获得稳定持续发展；商业部分合理的业态布局，在风险最小的情况下创造合理的利润；六栋公寓楼及沿街商铺的销售最大化；提升企业及项目品牌形象；约束条件地块是商业用地， 40 年产权；项目容积率 1.5 ；建筑密度 50% ；一层高度为 6.5 米、二层高度为 5.5米、三层以上高度为 5.4 米；3我们对项目的思考实现短期价值实现长期价值经营物业经营物业销售物业销售物业要解决的关键问题价值• 如何尽可能快、尽可能多的收回项目投资？（收回投资）• 如何实现大体量经营性物业，获得稳定收益？（实现利润）物业由于项目地块土地使用权为 40 年，项目商业部分与公寓部分在运营及业态分部上要化整为零。风险短期市场风险长期经营风险4实现项目开发面临的几个问题问题一：确立合理的物业功能组合，使各类物业相互协调，实现快速消化问题二：各种物业比例如何确定，将风险控制在最小问题三：各种物业类型如何定位问题四：如何打造产品特征，保证项目成功问题五：确定物业价格，产出合理利润5本项目运作要遵循的大原则经营物业经营物业销售物业销售物业• 项目要做足容积率，在市场实现的前提下，尽可能增大可销售物业体量。• 要抓住现实市场机会，尽量做大商业面积，提高可销售物业价值。• 要在市场可行的前提下实现快进快出。• 经营性物业要选择投资量少、回收期短的物业 ;• 经营性物业年经营收入必须大于土地租金 ;6项目约束条件及客户目标问题解析项目界定商业物业发展方向其他物业发展方向项...
