昆山商业综合体项目整体定位与发展战略报告谨呈 : 江苏衡山置业有限公司本报告是严格保密的。报告整体思维导图分析开发目标、现实情境、约束条件界定本报告应解决的核心问题为解决核心问题而进行的基础分析（发展战略及定位基础）城市宏观市场分析城市规划发展分析城市微观市场分析区域商业市场分析商业综合体的发展与收益模式研究 项目整体发展战略 项目整体定位 确定物业类型写字楼市场 酒店市场商业市场总体定位商业等级商圈划定商业体量 主要服务群体商业主题建筑形式及风格功能布局建议业态分配比例建议各物业类型定位 项目初步经济测算 项目地块解析各物业类型分配比例空间设计本报告是严格保密的。报告整体思维导图分析开发目标、现实情境、约束条件界定本报告应解决的核心问题为解决核心问题而进行的基础分析（发展战略及定位基础）城市宏观市场分析城市规划发展分析城市微观市场分析区域商业市场分析商业综合体的发展与收益模式研究 项目整体发展战略 项目整体定位 确定物业类型写字楼市场 酒店市场商业市场总体定位商业等级商圈划定商业体量 主要服务群体商业主题建筑形式及风格功能布局建议业态分配比例建议各物业类型定位 项目初步经济测算 项目地块解析各物业类型分配比例空间设计本报告是严格保密的。第一部分：界定本报告需解决的核心问题本报告是严格保密的。S-C-Q 基本结构——界定问题的分析模型资料来源：世联模型？R1非期望结果——由特定情境导致的特定结果R2期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果S= 情境C=R1,R2Q= 如何从 R1 到 R2本报告是严格保密的。现实情景与开发目标的对比 界定：本报告需解决的核心问题R1（现实情景）R2（开发目标）本报告需解决的核心问题开发商为本地企业，在当地开发过一个住宅楼盘——衡山城，楼盘品质较高，带动开发商在当地树立一定品牌影响力。但未有商业地产经验和资源，对自身的初始资金启动量、后续现金流排布、可持物业比例，预期年投资回报率、建设招商及运营周期、回报周期等指标不明确；期望在物业价值最大化的基础上，实现最高的投资回报率；提出有关本项目物业类型、商业业态、商业体量、租售比例、启动区及启动模式方面的建议，在帮助开发商满足初始资金投入、后续现金流运作的前提下，实现相对的投资回报最大化；协助开发商确定主力店，协助制定招商书等；商业部分的限高、建筑覆盖率等指标未定在政府已确定的衡山城项目整体指标中，分析并剥离出该部...
