世联_中信_深圳龙岗旧改复合性城际中心项目第二阶段报

版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。中信龙岗旧改项目第二阶段报告中信龙岗旧改项目第二阶段报告上一阶段的重要共识：龙岗中心城：副中心新城发展模式，承载城市综合功能的次中心，辐射粤东北的综合复合性城际中心；本阶段需要思考的三个问题：问题 1 ：项目的战略前提？—— 我们的档次和物业类型？问题 2 ：我们的核心价值？问题 3 ：如何规划实践？项目的战略前提 >>Ⅰ ：市场占位Ⅱ ：物业功能1项目前提：项目未来的市场占位和物业功能类型？视角一：市场视角：以档次划分，可分为三个层级：我们如何占位？11 、中大规模 / 优势资源 / 中低容积率／ 140-180 平米项目公园大地奥林华府君悦龙庭资源189 公顷龙城公园、 30 万平米的地中海风情园林余石岭生态公园、奥林匹克生态体育公园余石岭生态公园北侧物业类型高层、小高层、联体别墅高层高层容积率1.663.22.8总建面1.663.216 万主力产品140-185 平米（ 58%)145-170 平米（ 62% ）115-130 平米（ 7 ４% ）140-172 平米（ 31% ）A. 高端项目特征（指标）2 、中等规模 / 较高容积率／一定资源／ 90-130 平米项目阅山华府绿景大公馆阳光天健城中海康城资源西面为山体公园，项目内部有东南亚风情园林隔街而望大运主体育馆余石岭生态公园西南侧社区内专属 2 万平米私家山林 物业类型高层、别墅高层、小高层小高层高层容积率2.82.133.2总建面16 万平米13 万23 万53 万主力产品88-120 平米 (43%)88-130 平米(48%)130-150 平米(48 ％ )70-140 平米(50%)B. 中高端项目特征（指标）3 、小规模 / 资源弱 / 较高容积率 /70-110 平米项目水蓝湾万象天成 资源远望山景，无强势资源 无资源区位中心城中心区中心城中心区边缘物业类型高层、小高层高层容积率3.382.25总建面5 万平米24 万平米主力产品70-80 平米 (64%)69-110 平米C. 普通项目特征（指标）层级项目规模（建面）容积率区位资源高端公园大地大（ 82 万）低（ 1.6 ）中心优奥林华府大（ 40 万）高（ 3.2 ）中心优君悦龙庭中（ 16 万）中（ 2.8 ）中心优中高端阅山华府中（ 16 万）中（ 2.8 ）中心良绿景大公馆中（ 13 万）中（ 2.1 ）中心良中海康城中（ 23 万）高（ 3.0 ）中心良阳光...