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世联XXXX郑州某地产海上五月花营销补充报告

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谨呈:保利地产保利海上五月花营销补充报告—— 为创造更广泛的影响力共识前期共识(一):地段无明显优势,城市近郊、北区生态豪宅辐射区、零散配套、通达性较好豪宅生态居住区花园路商务区连霍高速文化北路花园北路本案园田路桂圆南街香山路花园路英才街地铁 2 号线三所 文化路地块5 星级酒店省实验小学幼儿园汽车北站大学城片区中州大学郑州商专郑州师范金洼小学惠济区实验小学社区商业中医院滨河公园思念食品园汽配城北部别墅区位居北区豪宅生态区与花园路商务区的辐射地段倚靠贾鲁河北岸距地铁 2 号线紫荆山站 11 个站点识前期共识(二):存在市场机会点,市场销售期,缺少同区域高品质竞争项目共一期洋房下半年入市,产品为 88—142 ㎡,住宅体量 24 万方本项目2013 年2014 年下半年 6 月推出, 37 万方,涵盖多层与别墅产品,洋房 17 万方预计下半年,占地 24 万方, R=2.5 ,少量多层建面 10 万方,目前地上拆迁中, 12 年下半年起蓄客建面 56 万方, 12 年下半年起蓄客, 36 栋多层, 34 栋小高层怡丰森林湖天地湾逸品香山思念果岭盛景濠庭河畔春天民安项目天河龙城48 万方,产品为 88—430 ㎡洋房、别墅产品在售,住宅体量剩余约 40 万方44 万方,目前在售二期,产品为 90—140 ㎡洋房在售,住宅体量剩余约 3 万方20 万方,目前剩余约 1 万方21 万方,目前在售三期,住宅体量剩余约 6 万方10 万方,尾盘销售约 1 万方在售待售新芒果鹤园识前期共识(三):产品唯一性强,纯正洋房,英伦风格,精雕细琢的保利品牌又一城市经典共【项目目标】 13 年 9 月 13 年 10 月 13 年 12 月底一期入市销售销售展示中心开放2013 签约完成 5 亿元价格分解:洋房 12000 元 / 平以上以市场洋房价格进行估算测试,洋房价格高出周边 4000 元 /,高出跨㎡区域盘 5000 元 /。㎡体量分解:洋房去化 4.1 万方, 300 余套在 12000 元价格要求下,此去化速度未被市场验证,现有市场供给及速度测算,高去化多以低价撬动。高速高价大开盘——整体建面下实现 12000 元 / 平米以上售价, 2013 年 5 个亿的签约额;项目 9 月份销售展示中心开放, 10月份开盘。区域——陌生区域、低认同区域项目位于生态资源区与花园路城市成熟区的夹缝位置,如何突破区域限制建立市场认知?价格——市场预期不高市场洋房每平米均价不超过 1 万元,如何突破价格瓶颈?【...

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