世联-东莞厚街湖景花园项目定位报告89页

“ 厚街湖景花园”项目定位沟通汇报25/3/2004占地 539 亩容积率 0.6总建筑面积 20 万 m2项目概况总占地： 539 亩 别墅用地： 443 亩 洋房用地：98 亩总容积率： 0.6 容积率： 0.4 容积率： 1 － 1.5同时开工，分期销售， 2004 年 12 月 5 日开始销售别墅总占地： 539 亩 别墅用地： 443 亩 洋房用地：98 亩总容积率： 0.6 容积率： 0.4 容积率： 1 － 1.5同时开工，分期销售， 2004 年 12 月 5 日开始销售别墅分项研究 1 ：竞争聚焦 2005 年东莞市场竞争预测莞城约 16 个项目莞城约 16 个项目厚街约 7 个项目厚街约 7 个项目莞城厚街从客户角度看竞争：莞城客户基本不考虑在镇区置业部分镇区客户会到莞城置业厚街与莞城之间的竞争主要集中在“少数跨区置业的厚街人”初步结论：东莞市场的竞争具有相对封闭性，本项目的主要竞争对手是厚街内项目东逸翠苑加州阳光海逸豪庭丰泰项目从片区属性看竞争：厚街镇中心发展为都市繁华区域，价值在于便利性；横岗水库片区自然环境优美，远离喧闹，价值在于休闲；深入结论：在厚街内部，本项目的主要竞争对手在水库周边分项研究 1 ：竞争聚焦 厚街内的竞争世纪绿洲汇景豪苑厚街镇中心片区 :厂房、村屋、商铺、酒店集中。配套、交通完善。商品房基本为洋房，主要分布在康乐路附近，主要吸引中等收入客户。水库片区：厂房、村屋少，自然环境好。正在逐步形成高档住宅区，对高收入阶层有较强吸引力。交通、配套稍差，不易吸引中等收入客户。本项目分项研究 1 ：竞争聚焦海逸豪庭加州阳光丰泰资源优劣势分析水库北案邻高尔夫球会可获赠高尔夫会籍和记黄埔的品牌资源自然资源难分高下高尔夫资源被对手控制品牌差距短时间难以改变离镇中心稍近水库西北案水岸线多为东南总容积率： 1.38具有指标优势水库北案邻学校本项目总容积率： 0.6水库南岸水库北岸邻高尔夫球会邻学校具有朝向优势 和人文优势竞争对比从优势对比看竞争：本项目对加州阳光和丰泰项目有明显的优势；本项目对海逸豪庭有一定劣势；最终结论：海逸豪庭是本项目的核心竞争对手总占地约 7000 亩其中 Golf 占地约 2000亩一期由东莞冠亚公司开发， 2000 年－ 2002年销售，均价约 3000元 /M2 ；二期“倚湖名居”占地约 500 亩，共 197套别墅，由和记黄埔开发。销售均价约为 1.2 万元 /M2 ，目前已销售约100...