华融大厦商业裙楼价格策略报告谨呈：深圳市时轩达实业有限公司 世联地产华融大厦项目组 2005 年 5 月报告基本提纲一、定价背景二、定价原则三、价格表制定过程四、价格推售策略2中心区商业现状面临的问题销售现状 价格制定背景价格制定背景回顾3中心区商业现状分析 中心区商业氛围平淡，布局零散，成为商务功能的点缀； 银行、酒楼成为消化商业面积的主要客户； 餐饮、中介、办公用品、便利店等成为主要商业配套模式。 大客户的洽谈 难点：4 目前第一组团的裙楼聚集了多家金融机构，已经形成了成 熟的金融配套体系，成为裙楼商业面积消化的大客户，短 期内不会有重大变化； 为写字楼从业人员提供便利生活配套的餐饮业发展迅速， 其发展方向已经转向高端消费模式，预计将会形成中心区 高档餐饮的聚集区域； 便利店、专卖店以其品牌性、便捷性的特点，符合本片区 消费层次的基本需求，是不可缺少的组成部分； 适当超前和抽象交易的定位也是未来发展的趋势：如高档 品牌产品展示厅、信息与教育咨询机构、媒介机构等。评价：5片区商铺销售状况分析一层街铺基本可以售完，但空置率相当高，表明商铺以投资为主，缺乏统一的商业规划；二层以上的商业以租赁为主，主要是银行办公或经营餐饮；早期的国商大厦商铺价格较低，近期的其他项目成交的商铺多维持在 36000-40000 元 / 平米。而超出此价格的放盘多有价无市。6销售实现目标 通过前两个月的销售，迅速回收 3500 万资金； 第三个月至第七个月完成销售面积的 45 ％以上； 第八个月至第十四个月完成销售面积 95 ％。实现以上目标的必须具备的条件 保证工程进度； 按揭银行的确定； 及时解套，保证可售面积的足额指标量； 保证 350 万元营销推广费的计划性支出； 项目包装及协作公司的及时配合。7面临的问题宏观：国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。其中对本项目影响大的政策包括“调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管”、“加强房地产信贷管理，防范金融风险”、“切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为”和“加强市场监测，完善市场信息披露制度”等四部分 。微观：历史问题（长期停工负面影响、写字楼 70% 单位银行抵押之解套问题）；项目的按揭银行尚未确定，严重影响了销售进度和回款速度，进而有可能影响解套进度和工程进度；项目感知价值不够，展示条件不充...
