世联-深圳香蜜湖1号别墅项目营销思路探讨

香蜜湖 1 号2007 年营销思路探讨营销思路探讨提纲销售状况及客户分析项目背景分析目标探讨问题及解决的思路11223344销售概况•目前别墅区整体销售率为 71% （套数），实现销售金额约 12 亿；•不断刷新同类产品价格新高，价格与销售速度配合默契；南区中区北区推售面积（㎡）12138.4316722.8914644.15推售套数（套）345243总销售金额（万元）476225458666762价表均价（元 / ㎡）双拼57918——70658TH344023830740058叠拼——29828——销售套数（套）344515销售率（ % ）100 86.534.9剩余套数（套）0728价格分析•从南区到北区， TH 价格整体上涨 14% ，双拼均价上涨18% ；•价格与销售速度配合默契，实现楼王售价 3138 万元；香蜜湖1号别墅产品价格走势图20000300004000050000600007000080000南区中区北区双拼TH叠拼南区中区北区双拼57918——70658TH344023830740058叠拼——29828——香蜜湖 1 号价格概况（元 / 平米）销售产品分析•叠拼产品中间单位及底层单位较畅销，多数剩余顶层单位；•TH 在南区和中区均为畅销产品，剩余单位均在后推出的北区；•双拼产品稀缺性非常突出，颇为畅销。双拼TH叠拼底层中间顶层总套数（套）1281121212销售套数（套）95612107销售率75%69.1 %100 %83.33%58.33%剩余套数（套）325025剩余房号分析•叠拼产品剩余 2 套中间单位， 5 套顶层单位；•剩余单位的特征：•2 套中间单位均为端头单位，价格是原价格表第二贵的单位；•剩余的顶层单位多数的景观视野受前排屋顶遮挡较大，而购买顶层单位的客户最看重的是景观因素，因此客户接受度较低；119120121123125126底层1A1B1A1B1A1B1A1B1A1B1A1B中间2A2B2A2B2A2B2A2B2A2B2A2B顶层3A3B3A3B3A3B3A3B3A3B3A3B（注： 119B 、 121A 、 123B 、 126A 是端头单位。）香蜜湖 1 号叠拼剩余房号分析剩余房号分析•目前双拼产品剩余 3 套，分别为 10 、 11 、 12 号，双拼较畅销，消化较快；•北区 TH 最先消化的，是景观资源好、户型亦较好的单位；•北区 101-118 号单位面积小，总价不高，均在 1000 万左右，还有 4套在千万以下。这部分单位的总价优势可能会对叠拼的顶层单位有威胁，因此推售时需要着重考虑。118116115113112111110109108106105103102101100999896959392919089香蜜湖 1 号 TH 及双拼剩余房号分析6866656362616059585655535216151211109客户分析——别墅剩余客户•经过梳理， 1 月 27 日北区发...