世联-写字楼项目的观点-写字楼研究-47

– 写字楼世联观点本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明客户目标 Objectives >世联对于写字楼项目的观点写字楼项目定位思考点目前市场是怎样的，未来是否存在竞争？地块具有什么样的属性，从现有状况和未来规划判断，可能卖给谁？客户关注什么，对现有产品最不满的是什么？基于地块 / 客户 / 竞争的判断，我们应该采取什么发展战略？思考前言写字楼 PK 住宅住宅的终极目的是为更舒适得居住，是一种消费品；写字楼的终极目的是为提高企业或资金的生产力，是一种生产工具。1. 关于客户1. 关于客户写字楼客户普遍关注什么？生产工具——提高生产力投资工具——保值、增值经营效率——这个区域是否能提升企业经营的效率（例如离上游企业更近、离相关部门更近、离交通节点（机场、高速公路、地铁站等）更近）？形象（面子）——这个写字楼是否比公司原来的或其他的写字楼更适合公司的形象要求（体现怎样的企业精神和档次如何）？经营成本——这个写字楼是否有助于节省企业运营的成本？1. 关于客户不同行业关注点有什么不同？1 、客户普遍关注物业形象及档次；2 、出于对日后公司经营的考虑，普遍对大厦的网络、空调 等设施具有自身行业的要求；3 、物流类和电子通讯类公司比较关注行业的聚集，金融类和服务类公司则比较关注行业相关客户群的进驻情况；4 、现金支付能力强：物流类、投资类5 、关注付款方式：贸易类、金融类6 、关注舒适的办公环境：服务类7 、务实型企业：实业类1. 关于客户如何判断客户？在前期定位阶段，我们判断客户来源主要是为了分析客户可能是谁，他们的需求点和产品之间的联系。1. 关于客户从关注点到产品——经营效率经营效率——这个区域是否能提升企业经营的效率（例如离上游企业更近、离相关部门更近、离交通节点（机场、高速公路、地铁站等）更近）？ —— 区位和配套资源。 诺德中心国际商会中心一个有意思的案例——深圳 诺德 VS 国商1. 关于客户1. 关于客户从关注点到产品——形象形象（面子）——产品是否比公司原来的或其他的写字楼更适合公司的形象要求？ 必备指标：广场——立面——大堂（含物业管理公司）——电梯 间——电梯品牌——公共走道——洗手间可选指标：室内层高、豪华视频会议室、俱乐部、商务会...