1日本房地产泡沫原因及过程日本地产神话自 1991 年破灭以来，地价持续下跌，直至今年虽然略有起色，但长达十多年来房地产低迷不振的阴影依然挥之不去
回顾日本地产神话破灭的历程，对于中国目前水涨船高的房地产市场或许有较大的启示
（一）地产神话破灭的伤痛至今仍未痊愈日本国土交通省在 2005 年 1 月 1 日的“公示地价”中，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但日本的平均地价依然在继续下跌
其中，住宅用地价格同比下跌了 4
5%，商业用地价格同比下跌了 5
6%，连续 14 年下跌
与 1991 年相比，住宅地价已经下跌了 46%，基本回到了地产泡沫产生前的 1985年的水平；商业用地下跌了约 70%，为 1974 年以来的最低水平
在今年 3 月 23 日发表的全国“公示地价”显示中，虽然东京、名古屋、大阪等大城市的部分核心地区地价大幅上升，但北海道、四国、九州部分城市乃至东京的部分地价依然继续下跌，跌幅最大地区达到了 28
9％，土地价格下跌前十名地区的跌幅依然在 15％以上，在东京的 2100 多个地价观察点中还有 661 个处于下跌状态
对于“公示地价”出现的某些反转迹象，尽管有关人士认为，东京地价已经摆脱严峻的下跌局面开始回升，而东京地价的回升将逐步波及到周边地区，地价有望继续走高,但日本国土交通省的官员还是比较谨慎
2（二）泡沫经济巅峰时期的地产神话从 1985 年开始的日本泡沫经济时代，同时是日本创造地产神话的时期
据日本国土厅公布的调查统计数据，1985 年，东京都的商业用地价格指数为 120．1（1980 年为 100），但到了 1988 年就暴涨到了334．2，在短短的 3 年间暴涨了近两倍
东京都中央区的地价上涨了3 倍
1990 年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值
