我国寡头垄断下的房地产价格形成机制讨论(上) 当前我国房地产价格持续上涨，已引起了有关部门和 社会 各界的广泛关注，近几年我国对房地产业出台了一系列的宏观调控政策，但收效不甚明显。 理论 界对房地产价格上升的原因仁者见仁，智者见智，但不少 分析 仍停留在表面上。笔者认为不同的市场结构具有不同的价格形成机制，分析我国房地产价格运行机制，首先需要对房地产的市场结构做出客观推断。 一、我国房地产市场是区域性寡头垄断市场 在产业组织理论中，产业的市场结构是指 企业 市场关系的特征和形式。它是一个反映市场竞争和垄断关系的概念。根据竞争和垄断程度的不同，一般把市场结构分为四种类型：完全竞争市场；完全垄断市场；垄断竞争市场；寡头垄断市场。寡头垄断市场是指一个市场中只有少数几个厂商相互竞争，且新厂商的进入是受到阻碍的，各厂商生产的产品可以有差别，也可以是没有差别的。在一个寡头垄断市场中，具有支配力的是少数几个厂商，并且这些厂商之间相互依赖，各厂商之间常常存在非价格性竞争。根据产业组织理论，决定市场结构的主要因素有：市场集中度、市场进退障碍、产品差别化程度、市场需求的增长率、市场需求的价格弹性、以及短期的固定费用和可变费用的比例等。其中，前三项是 影响 市场结构或市场竞争关系和垄断关系的三个主要因素。因此，推断一个市场是否是寡头垄断市场的关键是看是否有几个厂商占有大部分或者全部总产量、这个市场是否存在进入障碍以及产品的差别化程度。根据 2025 年“ 中国 房地产百强企业 讨论 ”成果，2025 年中国共有房地产企业万家，可是，全国前 300家最大的房地产企业的市场占有率不足25%，也就是说 CR30025%。然而在香港房地产市场中，前九家房地产集团占据的市场份额达到 80%，主宰了香港房地产市场的运行和 进展 。因此，从这点上看，我国房地产市场的集中度比较低，似乎谈不上什么寡头垄断。但是，从下面的讨论中可以看出，从全国视角来讨论房地产市场结构并不恰当，并会导致许多结论的根本性错误。 我国房地产市场是一个区域性市场，在此区域市场中有着很高的市场集中度 首先，由于土地位置的固定性，所以与其它一般的商品不同，房地产这一特别商品在各个地区之间是不能流动的，同时，由于房地产尤其是住宅是人民生活的必需品，而一个区域的居民又不太同意到区域外去买房子，他们往往会将购房目标锁定在某一区域内，这样，只要开发商不到另外一个区域...
