房地产企业融资活动利息涉税处理要点归纳
本文看点：房地产企业是资金密集型企业，有人说融资能力是地产企业的看家本领
在国家对房地产调控趋严、银行信贷紧缩的环境下，就决定了房地产企业的资金来源渠道多样，除从银行等金融机构融资外，还需要向非金融机构和自然人融资，不一样融资渠道的资金来源的利息，涉税处理有所不一样
智慧源（中国房地产财税征询网），作为来从事房地产财税研究的地产财税专家，对不一样融资渠道来源的借入资金利息涉税处理要点进行了梳理、归纳，但愿对您有所协助
一、来自于银行等金融机构资金利息的涉税处理要点（一）项目企业直接从银行借款的涉税处理要点1、增值税按照财税（）36 号文规定，纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接有关的投融资顾问费、手续费、征询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣
2、土地增值税由于资金直接来自于银行，可以按转让房地产项目计算分摊的，可以据实扣除
3、企业所得税由于资金直接来自于银行，可以在税前据实扣除
（二）有关集团“统借统还”1、内部使用不“加价”状况下，免增值税
2、统借统还归根结底是使用外部资金，非关联方之间借贷
（1）企业所得税下属企业支付的利息不高于金融机构同类同期贷款利率的部分，容许在企业所得税税前扣除；（2）土地增值税凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，容许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额
二、向非金融机构借款利息的涉税处理要点（一）税务凭据：税务局代开利息发票
（二）非关联方涉税处理1、增值税利息不能抵扣
2、土地增值税一般状况下，不容许扣除，详细视地方规定
3、企业所得税利息不高于金融机构同类同期贷款利率的部分，容许在企业所得税税前扣除
（三）关联方借款利息企业所得税处理1、一般状况利息扣除考虑“双限”，即“资债比”非金融企业 2：1 的限制和同期金融机构贷款利率限制
