考试真题一、问答题（共 3 题，每题 10 分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲房地产估价机构（如下称甲机构）接受人民法院委托，对建于的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为 8 月 25 日，评估单价为 25000 元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价 30000－35000 元/㎡为由，对估价成果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查理解到该项目三期为临湖独栋别墅，7 月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价成果，并对异议进行了书面答复。请问： 1.甲机构书面答复的致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的重要原因有哪些？ （二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为 6 月 15 日。该项目土地是 6 月以出让方式获得，6 月项目构造封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800 元/㎡，包括土地获得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及 6 月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核算，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场状况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为 2800 元/㎡。请问： 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 2.在对的确定重置成本后，还应考虑哪些原因才能测算出成本价值？ （三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价成果为抵押价值 3000 万元，被征收房屋赔偿价值 4000 万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有 10 幢房屋。第 1～6 幢办理了房屋所有权证，其中第 1～2 幢长期出租，第 3～6 幢自用；第 7～10 幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.导致该项目抵押价值和征收赔偿价值差异的重要原因有哪些？1、【参照答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。由于甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.重要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定...
