3 分）上海助理物业管理师操作案例1、案例背景本市某新建住宅小区于 2011 年 4 月 1 日交房，至 11 月底多数业主已入住。前期物业管理由建设单位选聘甲物业服务企业管理，签了两年的合同。由于甲企业管理制度不规范，管理人员不到位，因此管理水平与先前的承诺差距较大，业主们很有意见，要求召开业主大会。在街道办事处指导下，业主大会顺利举行。通过了《业主大会议事规则》和《管理规约》，选举产生了业主委员会。经表决同意解聘甲物业服务企业，新聘乙物业服务企业，并签了物业服务合同。但甲公司认为自己的合同尚未到期，业主大会的做法违约，拒绝乙公司进入小区。所以资料移交和物业承接查验等工作都无法进行。操作内容1．该小区能否成立业主大会？为什么？（3 分）2．该小区业主大会是否违约？为什么？（2 分）3．甲公司有哪些错误之处？（2 分）4．甲乙两家物业服务企业应当怎样进行移交和检查验收？（3 分）参考答案及评分标准 1．该小区能够成立业主大会。（1 分）因为业主已经多数（即业主入住达到 50%以上）入住，符合成立条件。（2 分）操作内容2．该小区业主大会的做法不违约。（1 分）前期物业服务合同的期限可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。（1 分）（2 分）3．甲公司有以下错误：（2 分）1）管理制度不规范，管理人员不到位，使管理水平与先前的承诺差距较大；（1分）2）拒绝乙公司接管小区，致使资料移交和物业承接查验等工作都无法进行。（1 分）4．甲公司在物业服务合同终止时，应当向业主委员会移交建设单位提供的竣工验收资料和公共设施维修养护等资料及物业管理用房。（1.5 分）乙公司承接该小区物业时，应当对房屋及配套设施设备和相关场地进行检查验收，并对业主委员会转交的相关资料进行核对接收。（1.5 分）（3 分）2、案例背景本市某新建住宅小区共有物业总面积 19 万平方米，其中办公楼面积为 5.5 万平方米。开发商通过招投标程序，选聘甲物业服务企业承担前期物业管理服务。张先生是甲公司工程部副经理，现公司委派他参加新建物业的承接查验并担任小区经理，还要求他制定临时管理规约和房屋使用说明书，签订前期物业服务合同。1．甲物业服务企业必须具备几级以上资质？（22．甲公司委派张先生参与的工作哪些不合适？为什么？2 分）3．新建物业承接查验有哪些主要内容？3 分）4．物业的现场查验一般有哪些方法？（...
