5. 楼盘个案分析个案一：都市名园[概况]位置：罗湖区蔡屋围地王金融中心区开发商：帝王居房地产公司策划代理商：伟业物业顾问有限公司承建商：江苏一建设计单位：深圳市建筑设计院第二分公司物业管理公司：三九物业管理有限公司（原为：中海物业管理有限公司）[规模及设计要点]占地面积：33000 平方米总建筑面积：207500 平方米绿化率：30%容积率：6.1覆盖率：36%栋数及层数：6 栋 32 层商住公寓，1~5 层商业用房，地下三层停车场。总户数：1370 户户型：结构单位（房*厅）/面积单位（平方米）户型结构户型面积实用率销售率剩余量（房*厅）（平方米）（%）二房一厅64.4485%总售出率达93%0二房二厅84.6984.7%1三房二厅114.2784.7%70三房二厅108.4785%三房二厅106.9185%四房二厅120.0485%13五房二厅220.2885%5复式五房二厅192.6~210.885%3复式六房三厅272.5584.7%2车位数量：400 个车位配比：1：3 车位租用费：500 元/月装修标准：<公共部分>塔楼外墙：优质红白相间面砖大堂：花岗地面、大理石墙面电梯间：高级地面砖，优质墙面瓷砖停车场：地下一~二层有 400 个车位，地下夹层有自行车、摩托车停车场<住宅部分>楼面：客厅、餐厅和卧室为高级木地板；厨卫和阳台用优质无粘防滑地砖墙面：客厅、餐厅的卧室为高级乳胶漆；厨卫为优质彩色瓷片到顶，天花：高级乳胶漆门：木质防火防盗进户门，卧室用雕花实木门；厨卫用贴花夹板门；阳台用镀钛铝合金推拉门窗：镀钛铝合金窗框，宝石绿玻璃镀钛铝合金平开穿洁具：全套进口高级高陶洁具。厨房：精美厨框一套（吊框、地框）、排油烟机、不绣钢洗涤盆、陪进口高级陶星盆龙头主要机电品牌规格：三菱进口豪华电梯标准平面图： [营销]项目主题：曼哈顿情怀 崭新演绎市场价格定位：起价—9000 元/平方米 均价—11000 元/平方米 最高价—14000 元/平方米价格策略： 因其目标消费群针对港人置业，又为口岸物业的中心地段，开发的物业为豪宅类型，故其定价居高不下。 虽然均价较高，但通过较大幅度的折扣将均价下调，以达到刺激客户成交的目的；建筑期针对其非现楼的特点，为增强顾客信心采用建筑期内免息付款的形式，减轻了业户负担。付款方式：1） 一次性付款，九四折优惠；2） 银行 20 年按揭，九七折优惠；3） 建筑期免息分期付款，九八折优惠；4） 特惠银行按揭（二成分期、七成按揭），照定价。促销手段：1） 形象明星：曾志伟、何家劲2） 98.10.27~10.31’98 深圳房地产交易会...
