华曦大厦策划初案(doc80)(1)

华曦大厦策划初案目 录第一部份 市场分析.................................................................................................................1一、2004 年广州楼市概况2二、2005 年广州楼市预测6三、2004 年度东山区市场分析11第二部份 项目定位...............................................................................................................22一、项目概况 23二、SWOT 分析 25三、目标客户定位 31四、项目形象定位 37五、价格定位 39第四部分 项目建议.............................................................................................................40一、项目规划建议 42二、户外包装建议 42三、售楼部包装44四、样板房包装48五、附加值建议53第五部分 营销推广部署.....................................................................................................57一、工程节点 58二、总体推广策略 58三、营销推广部署 60四、营销费用预算 68五、资金回笼计划 68六、促销措施的运用69第一部份 市场分析一、2004 年广州楼市概况(一)2004 年 1-11 月房屋交易情况面积单位：万平方米十区原八区2004.112004.1-112004.112004.1-11全市房屋成交登记面积163.141776.02110.311224.90其中：预售商品房95.041034.0262.43694.48二手房68.10742.0047.88530.42全市房屋成交登记金额69.22717.0953.73566.36其中：预售商品房50.13513.6538.48402.07二手房19.09203.4415.25164.29注：房屋交易包括商品房交易和二手房屋交易。(二)2004 年 1-11 月商品房批准预售和预售成交情况由房管局公布 2004 年 1-11 月各区商品房预售及成交情况可看到天河区的消化量大大高于推出量，成交量是批出量差不多 2 倍。这表明了市场前期的存货量得到进一步消化，另一方面市场仍然存在较大需求量，房地产市场处于供销两旺的状态。其中住宅仍是房地产的主流产品，住宅市场前景看好，老八区的旧宅市场成交量同样是批出量的 2 倍，再一次表明了住宅市场消化能力非常强。(三)2004 年 1-11 月各区一、二手住宅成交均价情况预售住宅一手成交均价不断增长，比 2003 年同期增长达 10%，与 2004 年上半年相比增长达 5%，2004 年增长速度比去年快，而二手成交均价增长相对较为平稳，只有荔湾区升幅较大，与 2003 年同比增幅达 21%。而天河区的楼价不断上涨，一手升幅...