第一部分 市场篇一、社会经济背景分析（一）概况阐述1、区位南京市是长江流域四大中心城市之一，具有经济区域优势，处于沿海开放地带和长江流域的交汇部，紧邻中国最大的经济、金融中心上海，是中国国土规划中沪杭经济核心区的重要城市，在江苏沿海、沿江、沿线开放战略中处于枢纽位置，具有加速经济国际化的有利条件。2、经济评述综合市场占有率长 期 综 合 经济增长率综 合 地 区GDP综 合 人 均 收入水平城 市 综 合 竞争力数值排名数值排名数值排名数值排名数值排名南京0.50110.25130.05230.122253.4512上海1.0010.5820.1140.344368.392苏州0.49150.25110.0880.131666.998（注：引自倪鹏飞主编《城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》，社会科学文献出版社，2003.3 月）从城市竞争力相关数据来看，南京还未具备在长江经济带中扮演重要经济角色的实力，不仅如此，其在本省内的经济影响力也日趋下降。3、南京现存的城市格局是“单核向心型”城市布局。这是与南京的城市经济特色----内环状的封闭式经济结构相对应的。这种城市布局在经济上以鼓楼—新街口区域为主核心，其在城市经济发展的某阶段有一定的正面作用。但随着南京核心区经济发展空间的狭小，此种模式导致了地区经济模式无法形成或完善，一定程度上限制了周边区域经济发展，也影响南京整体经济的发展。城建规划和南京人口分布结构将随着经济发展产生相应的变化，资金、配套、人口向周边分流将会是今后长期的现象，这些变化将会给房产业带来深远的影响。4、人口特征● 南京人口稳定增长，流动人口比率上扬。南京人口的增长将持续 20 年左右达到峰值，根据对南京市九十年代人口增长的分析，南京人口的增长已不取决于自然增长，而主要取决于机械人口和流动人口的增长。● 家庭人口结构越来越小。户均人口 2.92 人，家庭结构日趋小型化，晚育、少生及单亲家庭比例持续上升。● 南京居民收入水平呈纺锤形分布。● 家庭总收入构成表（单位：元/人·年）指标南京市总收入9856.07 1、工薪收入 6616.98 工资及补贴收入 6360.46 其他劳动收入 256.51 2、经营净收入 151.89 3、财产性收入 28.41 4、转移性收入 3058.79 （二）南京社会经济特征对房产的影响1、城市规模制约房产升级。城市的房地产市场交易规模，与城市人口总量和城市性质及功能直接相关。从人口规模来看，南京市区目前只有不足 300 万人口，2010 年的规划人口规模也不过 500—600 万；...
