南京新街口项目考察分析报告公司领导：我部于 2007 年 9 月 5 日对南京新街口商业项目（以下简称“项目”）进行了考察，现将考察情况与相关分析汇报如下：一、项目综述项目位于南京白下区王府大街、石鼓路口。项目地块系上海泰龙房产发展有限公司于 2005 年 9 月 10 日通过国有土地拍卖方式获得，地块共分两块，具体参数如下：据泰龙方面介绍：1.项目公司已获得 C 地块土地证，A 地块在契税缴齐后即刻办理土地证。2.项目公司计划打造“中华第一楼”，获市府同意（宁府办文（2006）496号），目前正与规划部门研讨，落实最终方案。 A 地块C 地块综合面积指标占地面积112868909.520195.5实际出让面积112866822.118108.1容积率6.566.28 建筑面积7335953457126816规划要求绿地（平米）30002087.45087.4建筑密度40%35%38%建筑限高（米）100100规划用途商业、办公、酒店式公寓出让年限商业办公 40 年，酒店式公寓 65 年其它要求酒店式公寓面积占比小于 25%；A 地块可不限高度，但建筑密度须调低为 35%，平均层高小于 4 米价格出让金（万元）344001760052000对应楼板价（元/平米）4689 3292 4100 二、商圈情况分析新街口位于南京市中心，由中山东路、汉中路、王府大街、石鼓路、淮海路、洪武南路合围而成，面积 0.275 平方公里，是中国第三大商业街①。商业密集度全国第一，共有包括新百、中央、金鹰、大洋百货等在内的大小商家 1600 余户。新街口的核心优势在商业零售，商业和休闲娱乐所占比重超过 62%②，日客流量 40～50 万人次，节假日超过 100 万人次，辐射苏浙皖三省 10 多个地级市。2006 年零售总额超过 180 亿，居全国商业街之首。新街口客流主要集中在中山东路、中山南路、洪武路、淮海路合围地段——即包括中央和新百在内的东南片商圈。中山南路西侧的东方商城和大洋百货客流量略有逊色，但由于是地铁上盖商业，客流量仍然较为可观。与项目一街之隔的金鹰购物广场，开业之初曾因地段劣势人气较淡，后经多年经营调整，逐渐带动了人气，成为新街口知名度较高的购物场所——主要得益于将经营重点放在高端品牌，引入众多国外知名品牌，成功吸引了一定的白领阶层消费群。① 仅次于王府井和南京路。②根据 2004 年的统计数据三、房产市场调查分析1.商业物业价值评估新街口商业物业的市场价值受地段影响明显。中央百货、新百、大洋百货等知名商场均集中在中山南路两侧和洪武路西侧——新街口地区的主要...
