高密凤临水岸项目全程策划报告目 录第一部分： 定位分析报告第二部分： 项目地块 SWOT 分析报告第三部分: 消费者市场分析报告第四部分: 房地产市场分析报告第五部分： 项目规划营销建议第六部分： 项目新楼盘命名的建议第七部分： 物业管理的建议报告第八部分： 提升产品价值的其它建议第九部分：营销体系的建立附件：1、《高密市基本情况》2、《论顶层阁楼的营销策划》第一部分:定位报告1、高密的住宅市场不同档次项目的竞争定位以及尚未饱和的空间由于历史的原因高密房地产市场 2002 年正式启动，目前所有在建项目仍以低档商品房开发为主，中档房为辅，没有高档社区。各项产业政策还很不完善，高密市的房地产业还没有培育成拉动高密经济快速增长的支柱型产业；地方房地产政策还干扰和制约者当地商品的开发，这从虽然全国取消福利制度，高密仍然允许部分单位集资建房，允许城市村庄以招商引资的名字进行遍地开花般的进行旧村改造，2003 年全年开发了 40 万平方米，消化了 30 多万平方米，今年政府审批突然放量，预计 2004 年的开发面积在 70 多万平方米；由此我们不难看出高密房地产市场开发的混乱。总体而言高密房地产市场处于刚刚岂不阶段，房地产开发的政策环境在逐步规范，政府目前还没哟一个完善的扶持和发展房地产行业的计划，因此房地产开发 市场存在较大的上升开发利润空间的同时业包含者较大的开发风险。这从高密的宏观经济等方面也可以验证这个道理。总体来说高密是的经济基础在潍坊地区较高，企业景气指数较好，但是当前经济和社会发展中仍然存在一些不容忽视的矛盾和问题，突出表现在：经济性结构矛盾突出，第三产业所占比例不高，人均可支配收入较低，在岗职工人均年收入才 8848 元，社会需求不足；但是好的一面我们也要肯定，最近这几年高密的经济实现了快速的增长，人民生活质量有了较大的提高，部分消费者开始追求舒适的生活模式，且对未来的市区经济的发展信心十足，随着新的一轮土地开发热潮的进行，高密市的房地产竞争格局将在尽一两年年发生巨大的变化。（具体宏观统计数据见《2004 年高密统计年鉴》）综合上述情况，由于我项目是外来公司，运营成本明显高于本地开发商，毫无品牌美誉度和消费认可度；如开发低档商品房可以说毫无市场，此计为开发下策；如开发中档商品房则有浪费了较多的资源（包括政府东迁带来的升值效应，胶河优美的原生态风景），且我们的开发面积太大本地人群很难在短期消化，...
