怎样认定房屋租赁合同的效力 怎样认定房屋合同的效力 1、合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件
如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等
2、房屋是否为法律法规禁止出租
只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租
根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：未依法取得房屋所有权证的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；共有房屋未取得共有人同意的；权属有争议的；属于违法建筑的；不符合安全标准的；已抵押，未经抵押权人同意的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；有关法律、法规规定禁止出租的其他情形
3、房屋租赁合同的内容是否合法
在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日 2%计算
从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款
还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收
4、是否进行过登记备案
《民法典》第七百零六条 当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力
《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续
在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观
如何防范租房中的骗术 1、假房东 业务员陪顾客到某个楼下，这时由公司另外一名业务员给该业务员打电话，冒充房东，说现在临时有事去不了，这时该业务员会让顾客接听电话，以表示确定房东有事来不了，顾客接听电话后冒充房东的另外一名业务员会跟顾客讲自己确实想把房屋租给他，并让顾客记下自己的联系电话，顾客一般情况下见房东如此热情，就会记下电话号码，这时在场的业务员绝对不会制止
