上海九亭镇会舍项目诊断报告一、项目基本情况本案位于九亭镇中心成熟区域，东与七宝古镇、闵行莘庄接壤，西接佘山风景区。项目位置东靠虬泾路，西临沪亭南路，南依淀浦河，占地面积为 15 万方，建筑面积 4.4 万方左右，规划为 135 套独栋别墅。项目规划设计上引入淀浦河天然河水，将区内划分为 15 座活水岛屿，另建有近 10 万方芳疗森林和 720 米滨河绿带，在区域内是一个具有一定特色的高尚别墅项目。二、项目现状1、面临困境1.1 销售现状——四个月实现销售九套 本案从 2004 年 5 月底开始销售，直到现在实现销售 9 套（网上交易数据）。从 SWOT 中回顾研究本案，不难看到现实市场和现实销售的差距。1.2 产品现状——优势、劣势、机会、威胁 1) 优势项目具有一定的规模性，同时在规划上都具有较强的市场认可力。产品层面具有水系环境、生态绿化、环保保健等特色概念，特别是所传达的保健绿化观念在市场上具有一定的优势。项目所处区域别墅类产品比较集中，同时拥有成熟地段、便捷轨道交通等居住配套优势，从而形成了一定的居住氛围。2) 劣势现阶段产品本身存在诸多不利因素（售楼处、景观、样板房、建筑单体等）因此在推广销售过程中自然会形成不佳的销售状况。针对目前的工程进度和产品表现程度来看，目前的销售价格显然过高。目前项目所依的淀浦河还在通航，这将会降低活水景观的观赏价值，并可能产生噪音等一系列的居住污染。由于本案所倡导的保健植物、水疗法、水系概念等，相信未来的物业管理费也较同类档次别墅高出一大截（爱伦坡为2.6 元/M2/月，而市场调研结果本案可能将达到 4 元/M2/月）3) 机会目前周边市场尚无大批量上市别墅。随着整个九亭镇越来越成熟，目前土地开发公寓项目的增加，商业设施的完善，郊区概念日趋淡化，都市别墅概念将有可能成为本案另一大卖点。4) 威胁宏观调控对别墅市场的影响以及购房贷款方面的多变政策都将成为别墅项目的隐患。别墅产品整体宏观市场的降温趋势导致别墅类产品的市场去化力日趋下降。周边竞争楼盘都已进入现房阶段，特别是景观方面都基本成形，而销售价格与本案又具有相当的竞争力，因此市场的压力是较为明显的。前期的不良销售状况一旦造成市场上的不佳口碑，则是较为可怕的一种情况，同时随着时间的推移周边各案后续项目的逐步启动，市场竞争将更为惨烈。2、两难境地2.1 产品基本成型！ 从目前整个项目情况来看，单体已经结构封...
