2003 年上海土地公开招投标市场的分析2003 年上海实施 8 次土地公开招技标,共推出土地 162 幅,总面积 1373.8 公顷。这些土地将建成约 1138 万平方米的住宅,由于中标的土地费用在规定期限内必须全部支付,开发商拿到这些地块后,迫于高额的财务成本,不得不马上开发,预计这些土地建成的房子将占上海市场 2004年全年供应量的 50%左右,并将在 2004 年下半年陆续推向市场。现对此进行分析,以 2003 房地产市场的原材料一土地的供应量及价格,来预测 2004 年上海房地产市场的走向。 1、地块分布区域(见图一)招标土地中宝山、奉贤、青浦和松江这些边远区域分布的地块数量最多。而传统市中心,如黄浦、卢湾、徐汇、静安、长宁的土地供应量非常少,决定了 2004年市中心区域的高价位的新建一手房屋数量有限,价格应该稳中有升,市场风险不会很大。 图一：地块分布 2、各区招投标土地面积情况(见图二)从各区域招投标土地面积情况看,2003 年上海公开招投标的土地面积共计 1331 万平方米,其中松江区的土地面积达到 282.31 万平方米,所占比例达到 20.55%,远远超过其他区域。此外宝山、青浦、金山、浦东新区等区域的土地供应量也不小。可以预见,未来 2 年内,上海外环线两侧的边远城区将成为推案集中区域。 图二：各区招投标土地面积(万平方米) 3.土地性质(见图三) (1)各类土地性质的比例仅纯住宅用地占到的比例就己达到 79%,因此可以看出未来住宅项目仍是上海房地产市场上的主力军。 图三：土地性质 从低容积率住宅用地供应情况看(见图四),容积率在 0.8 以下的纯住宅类土地共 22 块,总面积为 245.47 万平方米,在 2003 年所有招技标纯住宅类用地中所占比例达到 33%,预计建筑面积达到 249.36 万平方米。可以看出,未来上海低密度住宅仍有不小的推案量,且松江将是最大的别墅和低密度住宅的供应区域。 图四：别墅类(低密度住宅)用地 容积率在 0.8 以上的纯住宅类土地共 94 块,总面积为 680.71 万(见图五),在 2003 年所有招投标纯住宅类用地中所占比例达到 67%,预计建筑面积将达到 888.77 万平方米。未来上海市容积率在 0.8 以上的公寓项目推案量集中在宝山、南汇、浦东和青浦等边远城区。 图五：公寓用地(万平方米) (2)成交价格 从图六、七中可以看出,黄浦区、卢湾区、虹口区、徐汇区和嘉定区的平均楼板价是目前上海各区中最高的 5 个区。不过需要指出的是黄浦区招投标地块仅 1 幅,且为商业用途。预计未...
