2003 年上海土地公开招投标市场的分析2003 年上海实施 8 次土地公开招技标,共推出土地 162 幅,总面积 1373
这些土地将建成约 1138 万平方米的住宅,由于中标的土地费用在规定期限内必须全部支付,开发商拿到这些地块后,迫于高额的财务成本,不得不马上开发,预计这些土地建成的房子将占上海市场 2004年全年供应量的 50%左右,并将在 2004 年下半年陆续推向市场
现对此进行分析,以 2003 房地产市场的原材料一土地的供应量及价格,来预测 2004 年上海房地产市场的走向
1、地块分布区域(见图一)招标土地中宝山、奉贤、青浦和松江这些边远区域分布的地块数量最多
而传统市中心,如黄浦、卢湾、徐汇、静安、长宁的土地供应量非常少,决定了 2004年市中心区域的高价位的新建一手房屋数量有限,价格应该稳中有升,市场风险不会很大
图一：地块分布 2、各区招投标土地面积情况(见图二)从各区域招投标土地面积情况看,2003 年上海公开招投标的土地面积共计 1331 万平方米,其中松江区的土地面积达到 282
31 万平方米,所占比例达到 20
55%,远远超过其他区域
此外宝山、青浦、金山、浦东新区等区域的土地供应量也不小
可以预见,未来 2 年内,上海外环线两侧的边远城区将成为推案集中区域
图二：各区招投标土地面积(万平方米) 3
土地性质(见图三) (1)各类土地性质的比例仅纯住宅用地占到的比例就己达到 79%,因此可以看出未来住宅项目仍是上海房地产市场上的主力军
图三：土地性质 从低容积率住宅用地供应情况看(见图四),容积率在 0
8 以下的纯住宅类土地共 22 块,总面积为 245
47 万平方米,在 2003 年所有招技标纯住宅类用地中所占比例达到 33%,预计建筑面积达到 249
36 万平方米
可以看出,未来上海低密度住宅仍有不小的推案量,
