第一部分摘要与结论广州市房地产开发投资额呈逐年增加的趋势﹐而且外来投资的比例不断上升﹔写字楼市场于２０００年下半年复苏反弹﹐需求增长迅速﹐而新供应﹐尤其是甲级写字楼供应增长缓慢﹐造成供不应求的局面。东山区广州甲级写字楼新供应持续减少，相对于日渐膨胀的市场需求，供不应求状态相当明显的。 根据现金流量计算之结果，可知本项目公司所得税前息后净现值 NPV(net present value)方案一为人民币 7.47 亿元，方案二为1.27 亿元。此为折现率(discount rate) 7%时之计算结果。税前息后内部回报率方案一为 14.36%，方案二为 16.35%，均高于广州的平均水平。 第二部分宏观经济形势分析第一节 广州市经济进展现状与趋势 经济高速进展, 位居全国前列2025 年，广州市经济保持了快速健康进展的良好势头，实现国内生产总值 3001.69 亿元，总量仅次于北京，比上年增长 13.2%。高于北京(10.2%)、天津(12.5%)和上海(10.9%)等城市，也高于全国(8%)和全省(10.8%)的水平。至去年为止﹐广州市已连续 7年保持 13%左右的增长速度﹐在全国十大城市中，广州经济增速居于前列。广州已成为国内 GDP 总量超 3000 亿元的三大城市之一，其余两个城市分别是上海(5408.76 亿元)和北京(3130 亿元)。2025 年广州市全年人均 GDP 达到 4.19 万元，按当年国家平均汇率计算，突破 5000 美元，在我国大城市中位居前列。人均国内生产总值达 4,586 美元，高于北京和上海。假如以国际上公认的基本实现社会现代化标准（人均 GDP 达到 5,000 至 1 万美元）来参考，广州的现代化进程已经达到世界中等发达国家的水平。表 2-1 广州当前经济进展分析（2025 年）项目数据年增长率面积7434.4 平方公里－人口994.3 万－国内生产总值3001.69 亿元+13.2％人均国内生产总值约 5,050 美元+9.05％工业总产值3,173.6 亿元+15.9％社会消费品零售总额1,370.7 亿元+9.8％固定资产投资1001.5 亿元+2.4％人均可支配收入15,117 元+7.5％金融机构存款余额7,498.4 亿元+16.9％（资料来源:广州市统计局） 表 2-2 北京﹑上海﹑广州﹑深圳国内生产总值（GDP）对比（单位：亿人民币）年份 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2025 2003F2004F2005F北京 1394.91615.71810.12025.32174.52478.82817.63130 3501.33921.54403.9上海 2462.62782.73349.93688.24035 4551.24951 5408.85801.66277.36829.7广州 1252.71444.91646.21841...
