房地产开发及流程（讲 义）根据企业安排，今日由我给大家简介房地产开发及流程。本课重要向大家简介房地产开发过程中重要节点和重要工作，目是向大家普及房地产开发中某些基本知识。由于本人学识和经验有限，在讲解过程中难免有不妥之处，还请各位同事予以批判指正。在正式开始之前，我先向大家简介几种常用概念。一、容积率---是指项目范围内总建筑面积与用地面积比率。容积率决定地价成本在房屋中占比例。而对于住户来说，容积率直接波及到居住舒适度。一种良好居住小区，高层住宅容积率应不超过 5，多层住宅应不超过 2（建筑物地下部分建筑面积不计入容积率）。二、绿地率----用地范围内各类绿地总和与用地比率（%）。（同步，还要弄清楚什么是绿化率 ？什么是绿化覆盖率？）三、建筑密度---指项目用地范围内所有建筑基底总面积与规划建设用地面积 之比（％），它可以反应出一定用地范围内空地率和建筑密集程度。四、建筑高度---指建筑物 室外地平面至外墙 顶部总高度。（烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上突出构筑物不计入建设高度。楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分水平投影 面积合计不不小于屋顶面积 20％，且高度不超过四米，不计入建筑高度。）五、开发强度---土地开发强度，包括容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等几项重要指标。（在一般状况下，土地开发强度越高，土地运用经济效益就越高，地价也对应提高；反之，假如土地开发强度局限性，亦即土地运用不充足，或因土地用途确定不妥而导致开发强度局限性，都会减弱土地使用价值，减少地价水平）。五、道路红线----道路红线一般是指道路用地边界线。 （插入东区项目总平面图予以阐明）第一节房地产开发含义一、含义：1、从广义上来说，房地产开发是指房地产企业经营管理者，运用科学理论与措施，根据社会与市场需求及企业主客观条件，对房地产开发、买卖、租赁、抵押、典当与租售后服务等活动全过程。予以决策、运筹、组织与调控，以保证动态地最优化地实现企业总目。2、从狭义上来说，是指房地产企业从项目立项、获得项目用地（或合作谈判）、办理多种报批报建手续、施工管理与成本管理、销售及服务全过程。今日我们着重讨论是房地产开发狭义概念。二、什么叫开发？开发目是什么？1、开发：开发是一种过程，是一种资源整合、科学管理过程。那么，房地产开发都要整合哪些资源、要进行哪些方面管理那？房地产开发需要整合资...
