饭店投资回报与管理由于体制上得原因, 国有饭店业在投资建设上存在许多先天不足,由此也带来饭店行业管理与企业经营管理上得许多问题。最近,在面临又一个饭店建设(改造)高峰时,业内许多有识之士都认为应该提倡饭店投资建设理性化思路。魏小安先生作为业内资深人士,对此进行了一番详尽分析,本刊将分四次独家连载此文。 我所谈得题目就是两个方面兼顾,一方面就是饭店投资回报,一方面就是经营管理,更重要得就是两者之间得关系。因为业主与管理者得关系处理好了,投资回报也有了,经营管理得水平也就上去了。假如两者关系处理不好,就有可能造成两败俱伤得局面。所以,我更多得就是用一些数字来说话,尤其就是做投资分析必须要靠数字。引言:饭店经验数据一般瞧饭店,我首先需要问五个数,从下了汽车进饭店到进电梯,这五个数基本上已经问清楚了,之后,这个饭店得总体情况基本也就把握住了。哪五个数？第一,建筑面积,第二,客房数,第三,总投资额,第四,平均出租率,第五,平均房价。多年以来,饭店业进展得产业规模已经很大,所以 25 年得过程走下来,积累了很多经营数据,就形成了一些参照系,有了参照系,对饭店得基本推断就有了。比如说我们所在得亚洲国际大酒店,建设面积 11 万平方米,客房 400 多间,我昨天一听就说不对,这个建筑一定有写字楼。现在得经验数据大体上就就是从五星饭店说起,总得建筑面积除了客房数,平均一间客房建筑面积 100 平方米,四星饭店 85～90 平方米,三星饭店大体上在 80 平方米,依此类推,基本上就形成了一套经验数据。投资额也就是这样,一个建筑平米,五星级饭店平均 10000 块钱,四星级饭店大体上在 9000 块钱,三星级饭店在 8000 块钱,也就是依此类推。出租率,原来接触饭店都知道, 65%得出租率就是平均盈亏平衡点。后来因为饭店得经营情况逐步不景气,全行业得平均出租率逐步下降,所以国内一些专家就把 65%得盈亏平衡点,转化成了 58%～60%。这不就是没有道理,因为中国经营饭店现在总体来说费用率还不算太高,所以,用国外 65%这个盈亏平衡点得经验数据来套就不准确。一般来说,饭店最佳得出租率就是 75%～80%,极限出租率就是 85%。全年得平均出租率达到 85%,就意味着旺季一定会超过 100%,在一定意义上,超过 85%得出租率,饭店就就是在破坏性经营。不要认为出租率越高越好,而且这就是一个组合状况,假如出租率过高,就反映了另一面,也可能就是平均房价太低。所以,在出租率过高得情况之下,就要把房价提上去,尽可能保持在一个合...
