阿克苏市塔北路项目可行性讨论报告 一、前言 对本案进行可行性分析，旨在通过对当地经济、文化、房地产市场及宗地分析，提出项目规划的理念、项目定位、市场定位及分期开发的初步建议；以规划和开发为前提，进行项目投资价值分析，阐明项目开发中存在的问题和产生的效益，并通过成本分析、毛利润分析、税后利润分析、盈亏平衡点分析、投资敏感性分析，为投资决策提供依据，为项目运作保驾护航；本案从城市战略背景及项目资源分析，我们将本案定位为 CLD概念，也就是中央居住区。项目定位为复合地产项目，即融合商业、商务、商住和居住为一体的大型地产项目。本案主要经济技术指标参照行业规划的主要标准和项目定位展开，其中总用地面积 379423，总建筑面积 574134 平米。住宅按 1.5的容积率规划,建筑面（含底框商业）积 524134 平米；商业按 1.67的容积率规划,地上四层\地下一层,建筑面积 50000 平米；由于缺乏土地价格资料和可参照对象，在土地价格演算上存在一定误差,仅供参考使用。其它成本和财务分析，均参照行业标准展开，虽有所出入，但具有很强的参考价值；本案项目规模较大，我们共分五期进行开发，每期开发约 10 万平米，基本处于市场可消化的范围内。项目建设采纳滚动开发模式，以销售资金支持后续开发，保证资金使用的效率；项目分五期开发，价格逐步走高，住宅演算的平均价格为 1950元/平米，底框商业演算的平均价格为 7000 元/平米，商业演算的平均价格（五层）为 5120 元/平米；该项目总的销售额是 136123 万元。其中住宅销售额 99003，底框商业销售额 11760 万元，商业销售额 25360 万元；根据分期开发和销售计划。2025 年初开发建设，当年实现销售业绩 20516 万元，2025 年实现销售业绩 21184 万元，2025 年实现销售业绩 21852 万元，2025 年实现销售业绩 22520 万元，2025 年实现销售业绩 34691 万元，2025 年实现销售业绩 15360 万元。该项目的开发总成本是 99790 万元，可以实现 36333 万元的税前利润，投资的税前利润率是 36.41%；项目的税后净利润是23605.5 万元，投资的净利润率是 23.66%。项目住宅部分的毛利润总额是 25353 万元；税后净利润是14996.65 万元，投资的净利润率是 17.56%。项目商业部分的毛利润总额是 10980 万元；税后净利润是 8608.84 万元，投资的净利润率是 59.87%；对项目利润影响最大的变动因素是土地成本和商业项目的销售率，这也是导致...
