6—SETP住宅项目营销策略工具 市场 针对已规划项目 针对未规划项目 注：向开发商提供产品研发的市场依据 注：为代理价格的制定提供市场依据研展 价格合理性论证 产品的合理性 价格可实现性论证 产品的前瞻性 产品的创新性 易居市场研展工具 竞市 争场 描分 述 析 注：针对与项目发生直 注：针对非直接竞争项目 注：针对宏观市场的结论性推断 注：针对项目类型所做的结论性推断 接竞争的项目展开的研判 可能性影响的研判 1、 全市范围内同类产 1、 土地市场供应状况 1、 同等规划 1、 相邻区域/版块 项主干品市场状况 整2、 阶段性上市量 2、 同类产品 2、 重大市政规划导 目要扰2、 区域版块内同类产体 3、 阶段性成交量 3、 同级品质 向（如轨道交通/ 市竞竞品市场状况 市 4、 阶段性成交价格 4、 价格近似 产业导入） 场 争 争 3、 城市规划（人口导入场 5、 政府规划导向 5、 品牌类同 3、 性价比错位（规 &产业导入） 划/产品/价格） （针对规划共生型特别项目） 价格针对已订价项目 针对未订价项目 注：向开发商提供价格建议 注：协助开发商形成价格决策 论证 价格合理性论证 报价建议 价格可实现性论证 价格成长性研判 易 注：针对住宅项目选用客户分类模型展开定位检索 注：根据常规付款方式和按揭方式反推购买力，并以次 居购 导出潜在客户类型。 1、 经济持家 客买 2、 中产小康 1、 购买力推导：单价→面积段→总价范户力 3、 黄金富裕 围→月供→家庭年收入 分推 4、 白金富贵 2、 潜在客户类型推导：根据家庭年收类导 5、 钻石富豪 入，通过易居客户分类工具包导出潜工 在客户类型 具 包 注：向开发商提供产品建议 注：针对项目营销形成推导目标 潜在针对已有潜在客户 针对无产品定位项目 客户的依据 客户 展开产品过滤 产品建议（项目硬件） 配套建议（项目软件） 展开偏好过滤 最终沉淀出目标客户 产偏产偏 1、 项目定位（物业功能和用途） 1、 地段 1、 项目定位（物业功能和用途） 1、地段 品好品好 2、 规划（区域大规划/项目小规划） 2、 建筑风格 2、 规划（区域大规划/项目小规划） 2、建筑风格 建建过过 3、 产品（户型/面积配比/物管/车位） 3、 文化背景 3、 产品（户型/面积配比/物管/车位） 3、文化背景 议 议 滤 滤 4、 配套（学校/医院/商业/会所） 4、 品牌（开发...
