世联策划报告1.4 区域市场及本项目周边市场调研地理位置及产业结构: 后湖位于汉口东部, 属于未来汉口三个综合组团之一。( 汉口地区包括江北核心区, 二七、 三阳、 新华、 宝丰 4 个中心片区, 古田、 常青、 后湖 3 个综合组团。规划常住总人口 170 万, 其中核心区 15 万, 中心片区 58 万, 综合组团 97 万。) 确立 21 世纪以高新技术产业为主导区域形象整体市政配套较差, 缺乏商业、 医疗等设施; 煤气、 电话等随地块开发跟进较慢; 交通条件一般, 当前仅 706 路公交车经过; 在人们心目中属于城乡结合带( 后湖乡) 经过两年房地产的开发, 部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。销售状况: 销售期普遍较长, 一般在 1.5-2.5 年左右。销售率一般未能达到理想水平, 入伙阶段一般楼盘销售率在 60-70%左右媒体关注度较高, 户型分析: 供应的户型主要以三房、 二房、 复式为主主要销售户型与供应特性相吻合, 主要集中在中等面积的三房小面积住宅市场认可度较差户型设计对南北通透、 方正有用要求较高多层住宅的认可度明显高于小高层和高层价格分析: 对后湖片区的楼盘来说, 集中在多层普通住宅 1600-1900 左右, 元/平方米是一个”槛”客户群分析: 主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群, 房地产业、 公务员、 金融、 保险、 贸易类较多主要来自江岸, 部分江汉, 少量来自其它地区30-40 岁年龄段人群为消费主体。城市规划后湖三大居住组团之一, 规划密度达到 300-500 人/平方公里。综合治理大气污染。后湖、 四新、 南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。( 武汉居住区中最好的) 控制城市噪声, 后湖地区为区域环境噪声一类区( 武汉居住区中最好的) 规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。开发规模 后湖先后开发了东方恒星园、 竹叶苑、 佳海华苑、 后湖生态花园、 世纪家园等楼盘, 明年仍有城开项目和几个盘的后续开发, 供应量呈上涨趋势, 1.5 片区竞争格局汉口与后湖片区同层面价位竞争区域当前主要集中在金银湖、 常青和杨叉湖三个片区, 开发量都很大。各片区主要楼盘列举: 后湖片区: 东方恒星园、 竹叶苑、 佳海华苑、 世纪家园、 后湖生态家园、 城开项目( 未动工) 金银湖片区: 万科四季花城、 碧海花园、 书香水榭杨叉湖片区: 新华家园、 阳光花园、 田园小区常青片区: 常青花园十二期、 十四期...
