中国基础设施REITs的发展路径初探VIP专享

中国基础设施REITs 的进展路径初探(15页)Good is good, but better carries it.精益求精，善益求善。【干货】中国基础设施 REITs 的进展路径初探2025-02-17 阅读 7文章节选发表在《中国金融》2025 年第四期。与张立合作。本文获有 SORSA讨论资金赞助。REITs（Real Estate Investment Trusts），是以发行权益投资证券的方式，募集资金，并将资金专门投资于不动产领域，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种产业投资模式。说起 REITs，大多数人认为其仅是“房地产”投资信托。但海外经验显示，事实上，其内涵可以扩展为包含铁路、高速公路、通讯设施、电力配送网络、污水处理设施及其它具备经济价值的土地附着物，这些资产都可以理解为不动产，同时也是常见的基础设施资产。投资于这些基础设施资产的 REITs 即为基础设施 REITs。根据国家统计局统计，2025 年我国基础设施投资完成额达到 11.89 万亿元，比上年增长 17.4%。基础设施投资资金面临巨大需求。海外经验显示，基础设施REITs 是基础设施重要的融资渠道。基础设施 REITs 拥有其他融资方式所不具备的优势和特点，与基础设施领域资金需求非常匹配，也应该成为我国在基础设施领域融资的重要渠道之一。基础设施 REITs 具有多种优势：除了和商业地产 REITs 享有的所得税税收优惠政策外，假如基础设施涉及权益转让，则会减少公用事业单位即项目公司的负债率；另外，公募 REITs 具备较为广泛的投资者群体，可以获得较低成本及较长期限的融资，起到降低项目公司整体的杠杆率水平和优化债务结构的作用；同时由于税收优惠，投资人也可以获得具有竞争力的税后投资回报。2025 年 12 月 26 日，国家发改委、证监会联合发布《关于推动传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知》（以下简称《通知》）。作为国家战略扶持的 PPP 领域获得了资产证券化这一新兴融资渠道的大力支持，其中特别提出要“推动不动产投资信托基金（REITs），进一步支持传统基础设施项目建设”。本文主要结合美国基础设施 REITs 的进展经验，对我国相关产品进展路径进行初步探讨。一、 国外基础设施 REITs 的进展概况基础设施投资对于一个国家的经济进展有着重要的长期和短期效应。起于 1929年的大萧条导致美国及全球经济的大幅下滑。为重振经济，1933 年，罗斯福总统签署了《全国工业复兴法案》（The National Industrial Recovery Act ），其...