商业地产项目可行性讨论汇报市场及产品分析一、基地资源分析1、基地经济技术指标■□总用地面积：9500 平方米■□规划总建筑面积：约 5 万平方米■□主要建设内容：商业办公综合楼、酒店式公寓及其相关配套设施，其中酒店式公寓面积不超出总建筑面积 20%。2、基地环境如图所表示，地块位于鼓楼区中山北路与乐业村路交叉口南侧。北临太平洋百货，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路军人俱乐部，东向邻近湖北路。地块西侧中山北路是南京城区主干道之一，车流量及人流量大；地块位于湖南路商圈关键位置，商业气氛浓厚，配套齐全。基地上建筑包含商业门面、多层及单层住宅，未拆迁。二、项目 SWOT 分析及项目定位1、SWOT 分析S（优势） ■主城中心，区位优势显著；■位于湖南路商业圈关键，商业气氛浓厚，人气聚集力强；■城市快速干道，路网发达，交通便利；■邻近鼓楼中心成熟生活密集区，人文环境好。W（劣势）■项目车位数量略有不足，较难满足后期需求；■自取得土地至今已 6 年，土地年限缩水；■紧邻大方巷加油站影响项目形象；■紧邻城市内环干道，噪音、尾气污染较大。O（机会）■南京城市中心区域土地出让稀缺，未来同质物业上市量有限；■湖南路商业圈辐射范围不停扩大，档次提升；■楼市行情整体走高，主城中心楼盘关注度提升。T（威胁）■现阶段区域内上市同质物业竞争激烈；■区域内竞争项目包装宣传好，工程进度优于本项目；■基地拆迁存在不可确定原因影响；■绝版地段造成高单价，市场接收度存在风险。由分析可知，本项目最大优势在于地处南京城市中心区域和湖南路商圈关键位置，拥有完善商业、生活、休闲、购物、娱乐等设施，项目标主要威胁来自现阶段上市同质物业对潜在客户分流，以及拆迁过程中不确定原因对工程进度影响。怎样有效减小竞争风险，发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方向所在。2、项目市场定位项目市场定位，需要总体上为项目面市寻求一个切入口。依照项目实际情况，市场定位思索以下：居住、商务、休闲、购物——优质生活圈地块位于湖南路商圈中心地带，中山北路东侧，商业发达和人气充分是主要特征和先天优势。充分利用这种特征，将其转化成南京主城稀缺地段优质资源，打造一个集居住、商务、休闲、购物功效于一体生活圈。3、项目产品定位本项目建设内容批复为商业办公综合楼、酒店式公寓（其中酒店式公寓面积不超出总建筑面积 20%）。地块周围楼盘产品一览：项目名称定位中环国际广场MOHO 式...
