李润生 学号：1101020254 专业：民事诉讼法略论商品房预售法律制度的完善摘要：我国的商品房预售法律制度已经建立，但各项制度并不完备，尚需完善。 实践中，房地产开发商运用预售制度进行房地产经营的现象非常普遍，但由于基 本法的规定不够具体细致，加之地方立法的混乱及执法的各行其是，开发商的具 体操作很不法律规范，承购人的合法权益难以得到充分保障，商品房预售法律制度的 功能和效用并未得到充分发挥。关键词：商品房预售 制度现状 问题与缺陷 完善一、引言所谓商品房是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房 以及其他建筑物。商品房预售指房地产开发经营单位将建设中的商品房预先出售 给承购人，由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所 有权的房屋买卖形式。【1】通过以上定义可知，商品房预售法律制度具有以下特 征：首先，商品房预售行为的标的是正在建设尚未完工的期房，以区别于现房交 易；其次，商品房预售行为受到较多的国家干预，国家对于商品房预售的条件、 程序及效力作出了较为细致的规定；再次，商品房预售行为是房屋预售和土地预 售的统一，因而土地使用权出让合同中的权利义务一并寄售；最后，商品房承购 人实际上只是获得了不动产的期待权，所有权的完全获得需待房屋建成后经由法 定的过户转让手续才能实现。商品房预售方式于 1954 年首创于香港。该制度的出现有顺应时代进展的必定 性，无论对于房地产开发商还是对于房屋买受人都具有积极的意义。首先对于房 地产开发商来说，该制度有利于加快资金的流转速度，使房地产开发商可以在施 工过程中获得一部分建设资金，加快了资金回笼过程，减轻了借贷压力，而且大 大推动了楼宇的销售，把房产市场行情变化的风险部分的转嫁出去。对于买受人 来说，亦可通过该制度规避行情变化带来的风险，保障基本生存需要。【2】我国的商品房预售法律制度已经建立，但各项制度并不完备，尚需完善。实 践中，房地产开发商运用预售制度进行房地产经营的现象非常普遍，但由于基本 法的规定不够具体细致，加之地方立法的混乱及执法的各行其是，开发商的具体 操作很不法律规范，承购人的合法权益难以得到充分保障，商品房预售法律制度的功 能和效用并未得到充分发挥。二、我国商品房预售法律制度的现状由于商品房需求的普遍性和生产周期的长期性，处于起步阶段的房地产企业 普遍面临开发资金短缺的问题。为解决房地产...
