商铺营销培训提纲一、商铺究竟是何种产品1、商铺姓房不是房，是固化的资本，资本的本质是逐利。商铺和住宅的差异比较项目商业物业居住物业最终用途商业经营居 住评判标准商业利润或租金舒适、安全、便捷、机密、经济升值条件经营或商业环境土地或居住环境消 耗价值转移（中间商品）终端消耗获得方式投 资购 置类 型经营型物业消耗型物业属 性生产资料生活资料2、商铺和商业的关系商铺的外在形式是建筑和土地，它必须依赖商业来体现它的价值，有“铺”无商，即不能进行商业活动， 是死铺或者不是商铺，反之，对商业的适合性越好，越有商业适合性，这就是所谓的“旺铺”。3、商铺价值和投资价值商铺的构成是商业价值和房地产价值，房地产价值是商铺的基本价值和土地价值有关，商业价值是一种 附加价值动态的价值，它依赖房地产形式存在，又决定商铺的价格。商铺的投资价值在于它能使资本增值。4、商铺价值推断（1）商业利润；（2）产租能力。二、前期讨论前期调查对商铺营销策略制订有关商铺销售的前期调查主要围绕消费和商业（商铺）展开的1、购买力讨论人：数量是基数、收入是变量家庭：户型化：2.7 — 4。瞻供比高，家庭负担重，消费能力弱。收入：人均收入和家庭总收入收入和人的年龄、性别、学历、就业(产业)有关(展开)职薪水平调查：可以设立商业服务对象2、消费性支出城市商铺价值和总量消费总支出有关，支出少、商铺多，商铺价值低。支出细分：消费支出分析、教育、服饰、饮食、休闲等的家庭支出的比例。各个家庭都有不同的消费支出。恩格尔系数一 40%消费类型转变的标志，低于 40%是富裕消费，高于 40%是温饱型消费。这个标志决定了 我们基本思维。3、商业讨论影响区域商铺的主要因素(1) 商圈：自然商圈，设定商圈。商圈内的商业布局、消费影响，项目选向。(2) 商业街分类：专业特色街、综合消费类；一般商业街(步行商业街)(3) 商业进展趋势(姜新国商铺投资)(4) 主力商业动向：逐步向内地推动。4、商铺市场(1) 商业用地的供应情况(商业用地分类、正三角细分法)(2) 在售、在建商铺(区域价格为主)在售、在建项目提示我们今后销售前景及应当实行的措施。(3 )商铺租价租价是房价的基础价格，是房价的真实体现。租价细分：区域租价、业态租价、商街租价。(4)商铺总量供应(区域配比量)合适的配比为 1 — 1.5,特别的理由，如义乌小商品市场，假如过了这个量说明商铺将过剩，项目销售有困难， 但是要具体分析，如区域或商...
