东方明珠”城市花园营销筹划报告第一章物业评价1.1 项目概况1.1.1 地理位置本案位于凤阳东路和解放三路 交叉，为原蚌埠市造纸厂地块，北至新淮路，南至凤阳东路，西至解放三路，东至蚌埠监狱、橡胶厂和干警宿舍。1.1.2用地规模总用地面积 55010 平方米，东西宽 50-190 米，南北长 408 米，较为规则两个相连矩形。1.1.3 技术经济指标规划总用地面积：55350 平方米建筑面积：98041 平方米容积率：1.77绿化率：33.7%建筑密度：30%住宅建筑面积：86395 平方米住宅总户数：818 户商铺建筑面积：7691 平方米公建物管楼：1976 平方米门楼：1440 平方米业主俱乐部：509 平方米配套公建面积：15 平方米停轿车位：135 个1.1.4 规划档次本案为蚌埠目前最大 住宅小区，其建筑风格、环境艺术、房型设计均为蚌埠最高档次，就其项目本身可称为目前蚌埠市规划设计最先进”大型住宅小区。1. 2 SWOT 分析1. 2. 1 优、劣势分析（内部环境分析）1、地块优势：① 本案规模大，为目前蚌埠市二类地段内最大 房地产开发项目，利于环境营造和小区气氛建设；② 无回迁户，易于规划设计；③ 区域排斥率低（为 28.2%）,有 24%潜在购房者乐旨在本案区域内购房；④ 周围无大型开发项目（除距离本案 2025 米处 光明花园），不存在同类型 直接竞争者。劣势：①地块形状较差，进深较深，东西过窄，部分组团规划难度较高；②本案处于二类地段 边沿，区位价值认同度低，“T”字形蚌埠城区形状，使本案离市中心 心理距离远；③ 居住和商业档次低。2、规划设计优势：① 在规划设计上为蚌埠目前最先进 楼盘；② 部分组团景观很好，可形成部分豪宅概念，提升本案档次，并可利用“羊群效应”，吸引目 消费群;③ 多种设计新概念（点式、错层、八角窗等）导入，与目前蚌埠规划档次形成强烈对比；④ 景观设计、外立面设计比目前蚌埠 房产提升了几种档次。劣势：① 容积率较高，部分组团景观价值不高；② 南北过长，因本案为全封闭式管理，部分楼宇进出小区距离过长。3、交通优势：① 位于东西交通主干道凤阳东路边，交通通畅无阻；② 与火车站、汽车客运企业、汽车客运中心相近，出行以便。劣势：① 公交车较少，双向经过本案 仅 1 路和城市小公交。4、周围环境优势：① 周围已建成居民区，居住气氛浓；② 凤阳东路上商业气氛很好，已形成装潢、建材一条街，利于本案商业价值提升；③ 民风较为淳朴。劣势：①污染严重，车辆、大明...
