物业管理案例集九【案例一】：物业合同争吵案例介绍：某小区物业管理公司原由小区开发商聘请，业主入住后对 该物业管理公司不满意，双方矛盾很大，小区业主委员会决定解聘该 公司，但该公司称：其与开发商有委托管理合同，且业主购楼时与开 发商的契约中已订明：“同意开发商委托的管理公司管理”，因此，业 主现在无权解聘管理公司，业主称服务质量不好，无法举证，且物业 管理服务质量没有统一标准，所以物业管理公司不存在违约，假如业 主坚持解聘，就要承担相应的违约责任。为此，业主与物业管理公司 争吵不下，诉诸于法院。1、试析本案所涉及的法律问题。2、对此类纠纷应如何解决。案例分析：1、本案涉及的是物业管理法律关系问题;2、物业管理法 律关系的产生、变更的基础是协议委托。在物业管理过程中，物业管 理公司的管理权来自于产权人的委托授权。在物业开发阶段，产权是 开发商的，因而这时只有开发商有权决定请哪一家物业管理公司参 与开发和日后过渡期的管理;在业主入主后，由于产权的转移，物业 管理的决定权也随之转移了，由业主的所有权派生出来的管理权或委 托管理权自然也属于业主，因此，开发商委托的物业管理公司在完成 了过渡期的管理后，物业管理的决定权就随即从开发商手上转移到了 业主手上，业主委员会可以根据对原开发商聘用的物业管理公司的考 察来决定是续聘还是改聘别的更好的物业管理公司。3、本案中，物 业管理公司拒绝交出管理权的理由不能成立，业主委员会在与物业管 理公司自行协商不成的情况下，可请求政府主管部门行政调处或提起 司法诉讼。【案例二】楼上跑水，楼下要求物业索赔案例介绍：徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住 户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主， 答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业 公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认 为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。对物 业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费?徐先生应该向谁要 求索赔?案例分析：1.楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗 漏或者楼上业主过失导致跑水但无论哪种原因引起都与物业管理公 司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。2.房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合 同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管...
